对于住房需求问题我国是否有应对的时间？

相比日本，我国住房需求问题仍留有应对时间 。

我们认为，未来影响我国住房需求的主要因素，包括人口、年龄、收入水平、迁移、 建筑寿命、人口红利、政策性房改等因素。为测算未来 5 年我国住房需求，我们将上述 因素归类为城镇化带来的人口聚集需求、城镇入籍需求、存量人口的改善性需求、拆迁 旧改需求等。

根据 Wind 援引 IMF 的预测，中国总人口将在 2021 年以后逐步进入负增长阶段， 到 2027 年预计我国总人口将下降至 14.04 亿人，五年内合计减少 825 万人，年均减少 165 万人。我们假设未来我国每年总人口减少 165 万人/年不变。这将对我国的住房需求 产生中长期影响。

截止 2021 年底，我国城镇人口达到 9.14 亿人，而过去五年我国人均住房建筑面积 的年均增加值为 0.52 平米。假设未来二十年（2022 年-2041 年，以下同）我国人均住 房建筑面积年均增加值从 0.52 平米/人，逐年线性缩减至 0.25 平米/人。基于以上变化， 可推算得到：1）未来二十年我国改善性住房需求预计将从 2022 年的 4.71 亿平缩减至 2041 年的 2.22 亿平（=城镇人口*人均住房建筑面积增加值）。

根据 Wind 数据，2021 年，我国实际执行棚户区改造住房 165 万套。假设未来二十 年我国每年棚户区改造的套数 165 万套不变。考虑我国 2021 年的人均住房建筑面积是 37.48 平米/人，假设未来二十年我国户均常住人口 3 人/户不变。基于以上变化，可推算 得到：2）未来二十年我国棚改拆迁改造释放的住宅需求预计将从 2022 年的 1.88 亿平 增加至 2041 年的 2.23 亿平（=棚改套数*户均常住人口*人均住房建筑面积）。

截止 2021 年，我国总人口达到 14.13 亿人。根据 IMF 的预测，预计我国 2022-2027 年五年内总人口年均将减少 165 万人。假设未来二十年我国总人口年均减少 165 万人， 则可知在未来我国人口呈下降趋势的影响下，未来二十年：3）我国人口红利产生的住 房需求预计将从 2022 年的减少 0.41 亿平至 2041 年的减少 0.59 亿平（=总人口变动* 城镇化率*人均住房建筑面积）。

过去五年内我国市民化率年均增加 1.06 个百分点。假设未来二十年我国市民化率年 增加值从 1.06 个百分点逐年线性缩减至 0.3 个百分点。基于以上变化，可推算得到：4） 未来二十年我国城镇入籍创造的住房需求预计将从 2022 年的 5.68 亿平缩减至 2041 年 的 1.87 亿平（=总人口*市民化率年增加值*人均住房建筑面积）。

过去五年内我国城镇化率年均增加 1.18 个百分点。假设未来二十年我国城镇化率年 增加值从 1.18 个百分点逐年线性缩减至 0.3 个百分点，基于以上变化，可推算得到：5） 未来二十年我国人口城镇迁移带来的住房需求将从 2022 年的 6.30 亿平缩减至 2041 年 的 1.88 亿平（=总人口*城镇化率年增加值*人均住房建筑面积）。

综合上述测算，我们预计未来二十年我国住房建面需求合计将从 2022 年的 18.17 亿平缩减至 2031 年的 13.66 亿平，并进一步缩减至 2041 年的 7.62 亿平。

2022 年 1-8 月，我国百城房价指数同比平均增加 1.26%，2021 年我国百城房价指 数同比增加 2.44%，因此我们假设 2022 年我国住房价格同比增加 1.26%，2023-2041 年我国房价同比增速从 3%逐年线性缩减至 2%。

基于以上数据判断，未来二十年我国的住房需求销售金额合计将从 2022 年的 18.40 万亿元缩减至 2031 年的 17.70 万亿元，并进一步缩减至 2041 年的 12.33 万亿元（注： 以上测算为潜在需求数据。真实成交数据与潜在需求或有差异，但会在未来逐步体现）。

我们认为，与日本相比，我国住宅长期需求确实面临下行压力。但是考虑 2022 年 行业进入供给侧改革，且后阶段还存在大致 10 年上下平台期，后阶段企业和监管层仍 存在充分准备时间缓解市场风险。

由此我们判断，未来二十年我国的商品房需求将在 18 万亿元左右徘徊几年后逐步 回落，而商品房销售金额的增速或将持续下降。