红土创新保障住房REIT项目竞争力体现在哪？

我将从以下几方面来分析红土创新保障住房REIT项目竞争力。

1.区位优势：经济发达、产业人才聚集、交通便利

基础设施资产项目分别位于广东省深圳市福田区安托山片区、 罗湖区笋岗山片区、大鹏新区大鹏街道以及坪山区碧岭街道。

深圳市位于广东省中南沿海地区，截至 2019 年 12 月全市下 辖 9 个行政区和 1 个新区，总面积 1997.47 平方千米。根据第七次 人口普查数据，截止 2020 年 11 月 1 日深圳市常住人口为 1756.01 万，占全省常住人口数的 13.93%，与 2010 年（第六次全国人口 普查）的 1,042.40 万人相比，增加 713.61 万人，增长 68.46%， 年均增长 5.35%。

项目所在四个片区交通便利，生活配套实施完善。安居百全 阁项目位于深圳深圳市福田区安托山片区，距离深圳地铁 2 号线和 7 号线换乘站"安托山地铁站 200 米。项目所属安托山片区邻近传 统高档住宅片区，同时亦处于福田区与南山区的过渡区域，承接 了深圳市两大核心商务区域的人才住房需求。

安居锦园项目处于罗湖区，本项目所在片区经多年城市更新 后配套已日趋完善，临近多条主要道路，距深圳市各公共交通枢 较近。安居锦园所在的笋岗片区临近红岭兴金融产业带，完善的 企业扶持政策及优质的产业空间吸引了众多大型企业落户，片区 产业升级转型已初见雏形，未来会有大量的住房需求。

保利香槟苑和凤凰公馆项目所在的大鹏新区与坪山区相较于 前两个项目位置距离深圳市区较远周围主要以文化旅游相关产业 为主，由于地处偏远周边配套实施尚未完善且公共交通较少，出行仍需要依赖自驾出行。随着大鹏新区企业扶持政策及优质的旅 游产业升级转型和坪山区“两城两区三带”中的“一城一区二带” （碧湖文化健康城、慢生活生态休闲区、坪山河风情带、现代都 市发展带）的建设外加当地高品质租赁房的欠缺，未来将会吸引 更多人才入住。

基础设施项目总体具有区位、环境、配套及交通和租金价格 等主要竞争优势。项目均处于区域核心片区，所处区域人才数量 增长快、居住需求大、房屋品质要求较高，区域保障性租赁住房 需求旺盛，而周边供给有限。

2.政策鼓励：国家政策与地方规划助力完善住房保障体系

加快发展保障性租赁住房，解决新市民、青年人的住房困难 问题，是完善国家住房保障体系的重要政策。“十四五”规划明 确提出，要完善相关住房市场体系和住房保障体系，并扩大保障 性租赁住房的供给，着力解决困难群体和新市民住房问题，支持 非住宅房屋改建为保障性租赁住房。为落实国家相关规划要求， 全国各地陆续出台保障性租赁住房发展的具体举措。根据住建部 数据显示，2021年全国 40个城市计划新筹集保障性租赁住房 93.6 万套。同时明确 2022 年我国全年将建设和筹集保障性租赁住房 240 万套（间），相较 2021 年同比增长 156%。

深圳市高度重视保障性租赁房发展，提出加快发展保障性租 赁住房，到 2025 年全市将建设筹集保障性住房 54 万套，并将符 合条件的项目分类纳入全国基础设施领域REITs试点。鼓励具备条件的相关主体率先发行保障性租赁住房 REITs。国家和深圳市均高 度重视保障性住房租赁的发展，为本基础设施项目营造了良好政 策环境。

深圳市保障性租赁住房作为住房保障体系的重要组成部分， 具有显著的政策性和民生保障属性，其租金定价、配租对象的选 择和租赁期限等均由深圳市、区住建部确定，受市场因素影响较 小。本基金基础设施项目位于深圳市，因此基础设施项目市场环 境主要受深圳市保障性租赁住房环境的影响。当前，深圳市住房 供需关系紧张，功能完善、配套齐全的商品住房和公共住房占比 较低，急需加大建设筹集力度，以满足人民对宜居生活的美好向 往，匹配新时代的城市发展定位。

3.供不应求：多年来人口持续净流入，保障租赁住房需求迫切

深圳市把人才战略作为城市发展的核心战略，始终坚持人才 引领发展战略地位。近年来，深圳市人才集聚效应不断增强，人 才成为深圳市最宝贵的资源和最核心的竞争力。根据 2021 年深圳 市政府工作报告，“十三五”期间深圳市新引进人才120万人，引 进落户各类人才 25.6 万人。《深圳市政府关于深圳公共住房情况 的专项工作报告》显示，深圳市常驻人口住房自有率仅约 23%， 租房居住的市民占比高达 77%。全市常驻人口预计到 2025 年底将 增至 1860 万人，对保障性住房需求较大。

根据深圳市引入人才数量预测，2016 年至 2019 年，深圳市新 引入人才数量中有 10.5、20.3、21.9 和 21.6 万人有租房需求，但 同期实际供应人才住房套数分别为 0、0、0.8 和 2.3 万套（间）。 深圳市 2021 年引入的 25.6 万人才中约新增 19.7 万人租房需求，而“十四五”规划显示 2021 年深圳市计划供应分配保障性租赁住 房 1.5 万套（间），供应缺口大。

地区住房价格高昂，流入人口大，廉价的保障性租赁房需求 旺盛。深圳市保障性租赁住房本身存在大量需求且因为人口长期 处于净流入状态需求也在持续增长，目前实际每年新增数量远低 于新增需求，预计解决供不应求的局面需要较长时间。基础设施 资产所在区域经济发达，且有较大发展潜力，人才聚集效应不断 增强，为深圳保障性租赁住房行业的发展奠定了坚实的基础，有 利于为基础设施项目底层资产带来长期的租赁需求。