如何解决房地产企业债务违约问题？

具体建议如下。

第一， 注入流动性和采取债务展期措施， 这是化解流动性风险的当务之 急。 流动性是现代金融体系最脆弱的神经， 流动性风险是一切金融危机爆发 的导火索， 因此， 化解流动性风险和避免流动性危机进一步扩散是当务之 急。 首先， 在政府部门的协调下， 通过加强与金融机构的沟通， 在房企提供 高质量抵押物的前提下， 争取与金融机构合作以获得流动性的注入。 其次， 通过与主要债权人就债务展期进行谈判， 在确保债权人利益最大化的基础 上， 寻求债务展期， 避免流动性危机进一步恶化， 并通过时间换空间的方式 逐步化解债务风险。

第二， 暂停问题房企的拿地行为和尽快恢复正常的生产经营活动。 暂停 房企的拿地行为的目的在于防止出现大额经营性现金支出和投资性现金支 出， 将现有的现金用于恢复正常的生产经营活动。 对于恢复项目建设等正常的生产活动， 一方面， 开发性物业的顺利竣工和交付可以使存货资产形成现 金回款， 以用于偿还债务； 另一方面， 通过 “保交楼” 维护住房消费者的 合法权益。

第三， 要加快资产处置和债务重组进程， 并尽量避免进入破产清算程 序。 由于房企的资产和债务情况复杂， 规模较大， 为最大限度保障各方利 益， 应尽量避免房企进入破产清算程序。 在流动性危机缓解之后， 应通过资 产处置和债务重组的方式偿还债务本息。 首先， 清产核资， 重估房企资产价 值， 确定债权情况， 摸清公司真实的资产负债情况。 其次， 处置房企持有的 资产， 获取现金流以偿还债务， 包括剥离和出售非主营业务、 出售对外权益 性投资项目和出售部分地产项目 （打包或单独）。 因房企的资产规模庞大、 资产类型繁杂、 资产质量参差不齐， 建议以项目公司为单位化整为零， 以市 场价值净额的合理折扣予以出售， 进而避免出现大规模资产处置因交易对手 较少而被迫以低价抛售的现象， 使流动性风险变为资不抵债风险； 在项目公 司重估资产负债价值时， 若存在资不抵债的情况， 则应保留少数股东权益， 将原始股权价值归零， 鼓励债权人以债转股的形式接收项目公司。

再次， 基 于资产处置进度， 按照债务重组方案， 根据债权人类型、 债务金额、 有无抵 押、 债务到期时点等因素分批、 按比例偿还债务。 对于职工债权， 尽量以现 金的方式全额偿还； 对于税款债权， 尽量以现金的方式全额偿还； 对于有担 保债权 （包括救助借款）， 以担保财产市场估值为范围优先偿还， 不足部分 转为普通债权； 对于普通债权， 以债权人为单位， 对于××万元 （基于剩余 可用现金确定） 以下部分全额以现金的方式偿付， 对于××万元以上部分按 统一比例， 分批以债转股或其他方式确定偿还。 最后， 通过资产债务重组， 房企重新获得了持续经营的能力， 并将继续经营所得用于后续对未偿还债务 的偿付。