1998-2007年房地产行业政策历程分为几个阶段？

1998 年至 2007 年这十年期间的政策发展历程可分为以下两个阶段。

 1998 年 6 月到 2002 年处于配套政策完善期。1998 年 6 月，国务院决定，党政机关 停止实行 40 多年的实物分配福利房，同年 7 月份国务院发布《关于进一步深化城 镇住房制度改革加快住房建设的通知》（23 号文） ，宣布停止住房实物分配，确立 了住房分配货币化制度和以经济适用住房为主的供应体系，成为了住房市场化开 端。2001 年 6 月，央行发布关于规范住房金融业务的通知（银发 195 号），规范住 房开发贷款和个人住房抵押贷款审查。同年 9 月，国务院发布关于加强国有土地资 产管理的通知（19 号文），规范土地审批行政行为，大力推行国有土地使用权招标、 拍卖。2002 年 5 月，国土资源部发布《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》， 自 2002 年 7 月 1 日起，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以 招标、拍卖或者挂牌方式出让，前述规定以外用途的土地的供地计划公布后，同 一宗地有两个以上意向用地者的，也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让，这 一规定标志着招拍挂制度的起点，而后在 2004 年 3 月国土部发布关于继续开展经 营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知（831 大限），禁止地 方以历史遗留问题为由进行协议出让，由此从制度层面形成了土地市场有限供给、 价高者得的局面。

2003 年到 2007 年处于密集宏观调控期。2003 年 8 月，政策转向调控房价，国务院 发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（18 号文），明确多数家庭购买 和租赁普通商品住房的供应体系，鼓励相关部门出台相应政策辅助行业健康发展。 同期，央行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，要求适当提高高 档商品房、第二套商品房首付款比例。2004 年 10 月，央行房改以来首次加息，五 年期贷款基准利率由 5.76%提高到 6.12%。 2005 年 3 月，国务院发布关于切实稳定 住房价格的通知（8 号文），要求高度重视稳定住房价格工作 ；同期央行发布调整 商业银行自营性个人住房贷款政策，下限利率为相应期限贷款基准利率的 0.9 倍； 部分地区最低首付款比例由 20%提高到 30%。2006 年 5 月，国务院发布关于调整 住房供应结构稳定住房价格的若干意见，从信贷、经济适用房建设、增加小户型 住房、扩大住房的有效供给等方面平抑高房价。2007 年 3-12 月，央行 6 次加息，5 年以上利率从 6.84%提高至 7.83%，同期，央行和银监会发布关于加强商业性房地 产信贷管理的通知，调整了利用贷款买房的首付比例，并明确指出贷款利率不得 低于基准利率的 1.1 倍。