纳保浪潮之下的房地产企业有什么新机遇？

我来简单回答一下“纳保”浪潮之下的房企新机遇。

市场化的长租公寓发展概览

随着中央“租售并举”战略持续落地，房地产行业供给侧改革加速，长租公寓市场得 以快速发展。截止 2022 年 6 月，据迈点研究院统计，全国开业规模前 20 位的长租公寓品 牌总开业规模接近 70 万间，万科地产和龙湖集团旗下长租公寓品牌泊寓、冠寓开业规模 领先。同时，长租公寓项目分布与城市能级密切相关，TOP10 品牌 2022 年上半年新开业 的项目中 72%位于一线及新一线城市，同时开业项目以白领公寓为主。

规模扩张速度放缓，精细化运营日渐成熟。随着头部企业全国化布局基本完成，规模 增速均呈现逐年放缓趋，2022年上半年万科泊寓和龙湖冠寓开业规模同比增速分别为14.5% 和 18.1%。与之对应，长租公寓运营效率持续提升，万科泊寓 2022 年上半年实现营业收 入 14.8 亿元，同比提升 12.%，项目整体出租率达 94%；龙湖冠寓整体项目出租率由 2018 年仅 77.4%提升至 2022 年 6 月 93.3%，并于 2021 年实现首年盈利。

纳保的前景和意义

2022 年 5 月以来，多地陆续出台纳保政策，鼓励将开发商及居民持有的存量房源转 化为保障性租赁住房。5 月长沙出台试点方案，规定业主可将存量房盘活作为租赁住房， 在运营期不低于 10 年的前提下，可不纳入家庭住房数量计算，试点一个月内已签约 833 户。湖北省、邯郸市、成都市、海南省、西安市等地也陆续出台类似政策，鼓励居民存量 用房及房地产开发商未售商品住房转化为保障性租赁住房，并明确相关标准及鼓励措施。 9 月，济南国资委全资控股企业济南城市发展集团发布招标公告，拟收购 3000 套存量商 品房用于租赁储备住房，推动租赁住宅市场发展。

盘活存量资产同时聚焦运营和服务，企业纳保积极性高。据 ICCRA 统计数据显示， 截止 2022 年 6 月全国已开业长租公寓房源中约 6.9%已纳入当地保障性租赁住房，13 家 住房租赁企业纳保占比超过 10%。截止 7 月，万科泊寓在北京、深圳、厦门、天津、佛山、 长沙、武汉、成都等 8 个城市正式纳保 50 个项目，共计 4.1 万间房源，另有 5 万余间房 源在申请纳保程序中。随着长租公寓纳入保障性租赁住房，低效存量资产有望得到盘活， 房源运营稳定性显著加强，企业可以进一步聚焦提升服务品质与运营效率，通过内生增长 途径提升项目盈利能力，同时换取业务长远发展机遇。

障性租赁住房的实践，不仅为企业提供了成本更低的租赁住房来源，也为企业提供 了额外的融资渠道支持。除了纯租赁用地土地出让金成本显著低于住宅用地外，各开发企 业还积极参与各地集体土地入市试点，万科泊寓北京成寿寺社区和华润置地有巢上海泗泾店均为集体土地建设租赁住房的典型试点项目，成功实现了政府、集体经济主体和企业开 发主体的合作共赢。同时首批保障性租赁住房公募 REITs 的成功发行也为企业提供了额外 的优质融资渠道，有助于企业盘活存量资产，提升业务自我造血能力。

专业化租赁平台参与

第三方企业积极参与，产业链有望持续壮大。早在 2019 年愿景集团即与华润置地、 地方集体经济组织成立合资公司合作开发运营北京市有巢润棠瀛海保障性租赁住房项目， 并成功入选住建部《发展保障性租赁住房可复制可推广经验清单（第二批）》。2022 年 7 月，贝壳成为成都首批保障性租赁住房运营服务企业，依托贝壳专业的数字化服务平台和 市场化运营经验，有效助力成都保障性租赁住房市场发展。此外，自如、魔方公寓、乐乎 集团也在积极探索保租房领域。

分散式租赁住房未来仍有可能受益于保障性租赁住房发展。例如贝壳基于其“一体两 翼”战略持续推进房屋租赁业务，截止 2022 年 6 月“贝壳省心租”通过专业托管的方式， 已在北京、上海、天津、成都、杭州、宁波 7 个城市链接房源超过 3 万套。我们认为随着 租赁住房市场持续规范化和多元化，分散式租赁住房企业仍有机会参与到地方保租房筹集 与运营的过程中，并持续发挥市场化平台的专业优势，并持续受益于产业链发展。