固定收益专题报告：地产债基本面系列之二，房企违约案例全复盘

上传者：B*******
时间：2021/04/05
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固定收益专题报告：地产债基本面系列之二，房企违约案例全复盘。本文回顾行业情况，以案例研究的形式深入分析我国房企信用债的违约情况，归纳违约房企在财务、经营等方面的特征，展现近年来发生信用债违约的房企全貌。房企信用债违约情况概述。房地产行业一直以来有着“资金密集、高杠杆”的特征，供给和需求均依靠融资，整体财务杠杆偏高，资金周转压力大。而2017年以来，中国房地产市场进入了白银时代近年来，房企融资监管逐步加强，一些负债率高、流动性紧张的企业面临生存危机。同时，房地产行业集中度快速提升，行业内竞争激烈程度加剧，尾部房企生存情况不甚乐观。因此，2018年以来，不断有房企发生信用债违约事件。根据wind统计，2018年1月1日至2020年3月25日，在所属行业为“房地产开发”、“多样化房地产活动”的房企中，共有9个主体发生违约。分别为重庆爱普地产(集团)有限公司、中弘控股股份有限公司、天津房地产集团有限公司、泰禾集团股份有限公司、上海三盛宏业投资(集团)有限责任公司、国购投资有限公司、北京华业资本控股股份有限公司，再加上虽然在wind中所属行业为“建筑与工程”，但连续八年位列中国房地产百强企业的福建福晟集团，10个违约主体共有37只债券涉及违约，违约日的余额为409.9021亿。房企信用债违约案例综述。通过对违约案例的逐一分析可知，每一违约房企在信用债违约前均陷入一定的困境中。中弘股份，国购投资，三盛宏业，华业资本大张旗鼓进行多元化扩张，而在地产业务上表现不佳，其中华业资本更是因为多元化扩张遭遇了应收账款被骗的偶然事件，直接导致了信用债违约。爱普地产作为中小房企，在土储质量一般的情况下，始终坚持高杠杆经营。同样作为中小房企的协信远创则是在资金实力不强的情况下深入长周期的商业地产。天房集团作为地方国有房企，土储集中于天津市，却多次以高溢价拿下地王，拿地过于激进，混改等尝试也未能减缓其违约。泰禾集团规模较大，土储较好，但其长时间的高杠杆经营造成了极大的债务压力，高端住宅的定位叠加大城市的限购政策又使其销售去化缓慢，尽管通过抛售资产缓解了一定的债务压力，但疫情的到来还是使其走向信用债违约。福晟集团在经历过激进的拿地态度后盈利能力却逐年走弱，现金流极度紧张。华夏幸福长期高杠杆经营，且错判了环京地产的形势，将公司发展押在过于集中的产业新城建设上，但在销售去化上却面临困难。房企违约案例分析结论。通过多维度分析各违约案例的来龙去脉，我们发现，这些违约房企普遍的共同点是过度扩张，这是房企最终走向违约的最主要原因。在违约前的三至五年内，这些房企要么进行激进的多元化扩张，把重心放在业务转型上；要么坚持高杠杆经营，现金流始终保持紧张的状态。最终，扩张转型的失败或高杠杆经营带来的资金压力叠加地产调控政策的收紧或公共卫生事件的爆发，导致公司资金状况迅速恶化，违约事件发生。因而，如何把握发展和过度发展之间的度是房企能否稳健经营的关键，特别是在信用过度宽松时期，控制发展的速度和负债的增速，往往会奠定在信用紧缩阶段度过寒冬的基础。