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2026年公募REITs市场3月报：业绩增速边际改善，产园、消费获增配。25年业绩普降，但增速边际改善，产园尚待筑底，全年可供分配金额较预期完成率为83%。截至3月31日，除最近新上市的两只REITs外， 均已发布2025年报，25年虽72%个券收入同比下滑，但下滑比例、整体降幅已较24年收窄，其中顺周期板块（产业园/仓储）压力仍大。24 年上市的REITs对25年预期可供分配金额完成率为83%，其中消费/能源/保租房/公用类全部完成，仓储/交通/产业园完成率为70%-80%。

险资持仓总量下滑，消费/产园获增配、交通/仓储/保租房遭减配。从前十大持有人来看，截至25年底，各类机构持有的总份额比例变化不大；流通份额口径下，券商、险资持仓比例降至46%、15%（环比均降约4pcts），原始权益人则由9%升至15%，信托与私募有小幅上升。具体 机构方面(总份额)，10家券商退出前十大，广发证券减持超2亿份；平安基金为公募基金中增持幅度最大，信达澳亚/中银新进；险资持仓总 量下滑，大家保险增持1亿份而新华保险减持1.4亿份。配置上(流通份额)，交通/仓储/保租房遭减配，产园/消费获增配，公用/IDC变化不大。

京东仓储续租落地，4月解禁规模相对小。多只REITs因业绩偏差大发布临时公告，京东仓储廊坊项目续租落地，新签租金仍显著高于周边市 场均值，也宣布拟二次扩募。4月解禁规模降至约11亿元，规模小于26Q1单月平均水平。3月大宗交易总额32.93亿元，创半年新高。

全线回调仓储领跌，大宗交易创半年新高。2026年3月，权益及债券市场双弱，REITs延续量价齐跌趋势，中证REITs全收益收跌2.2%，跌幅 介于沪深300与红利股之间。十年期国债YTM升至1.82%但对REITs影响钝化，定价回归基本面，建议提前布局一季报结构性行情。分板块看，全部资产回调，仓储领跌（京东/普洛斯/顺丰均跌超7%），能源与交通跌幅较浅，部分交通项目或映射2月路况数据。REITs日均换手率 0.35%，边际降幅收窄，保租房小幅提高。

昌保REIT网下热度创新高，两只REITs机构均集中上限报价。东方红隧道REIT、北京昌保REIT网下询价。其中，东方红隧道REIT认购倍数 187倍，低于2025H2多数首发项目，昌保REIT则创下历史新高（435倍）。机构报价集中上限附近，东方红隧道REIT与昌保REIT价格定于询 价区间97.1%、99.8%分位；网下中签率分别0.58%、0.23%。东方红隧道IRR低于可比交通类项目均值，昌保26年派息率高于可比项目均值。

REITs发行将陆续启动，百亿文旅综合体登场。基础设施REITs有望陆续启动发行，山证晋中供热/易方达北投高速/中航中核能源已挂网问询 回复，厦门安居扩募近期表决，累计在审12单（含1单扩募）。商业不动产方面，国联安复星REIT（首单纯文旅综合体，拟募资139亿元）与 创金合信北京国资REIT已申报，至今累计在审17单。