房地产行业2026年春季投资策略：核心城市先行，龙头弹性十足.pdf

房地产行业2026年春季投资策略：核心城市先行，龙头弹性十足。日美借鉴：核心城市房价企稳决定龙头房企的股价拐点和弹性。通过日美经验，我们认为：1）城市房价止跌回稳有先后，核心城市止跌明显 领先于全国；其中日本东京房价领先全国约5年；美国旧金山为首6城房价领先全国约3年。2）龙头公司股价跟踪的是核心城市房价、而非全 国房价，呈现龙头股价底→核心城市房价底→全国房价底的传导路径，日本三井和三菱2003-2007年股价最大涨幅分别509%、488%，股价 启动领先东京房价9个月；美国霍顿、莱纳2009-2010年股价最大涨幅分别151%、202%，股价启动领先旧金山房价3-4个月。3）核心城市领 先止跌源于人口流入，推动居民资产负债表输入性改善，日本东京、美国旧金山、中国香港等城市都是如此。4）危机后日美龙头房企的市占 率大幅提升，同期营收和利润实现大幅增长，经营效益显著提高，实现ROE改善、并估值提升。

中期分析：行业量价已深度调整或预示底部临近和政策必要性。在房地产经历了4年半后的深度调整之后，目前全国房地产前端指标（拿地、 开工和销售）累计降幅达6-8成，其中开工累计降幅高达75%、已经超过美日德三国的平均降幅70%；目前全国二手房房价累计跌幅达41% （其中一线城市平均跌幅达约40%），显著超过 1970年至今42个国家63次危机的平均房价跌幅34%。从量价调整深度来看，我们认为房地产 行业的基本面底部将逐步临近；但考虑到全国居民资产负债表修复仍需要一定时间，因此预计全国房价仍将磨底一段时间，但该阶段中房地产 尾部风险仍需关注，如C端按揭资不抵债的压力和B端国央企的债务集中到期等，同时考虑到2025年12月中央经济工作会议要求“积极稳妥化 解重点领域风险，着力稳定房地产市场”，预计今年房地产行业政策的必要性和可能性仍在进一步提升。

政策判断：《求是》重磅发声+上海沪七条，彰显政策积极性。今年年初以来房地产支持政策频出，1月2日《求是》明确房地产金融属性、强 调居民资产负债表、并建议政策一次性给足，对房地产表态发生显著变化。2月25日上海发布“沪7条”，限购全市3改1、并大幅提升公积金 贷款额度，上海在楼市改善背景下加码政策更显政策积极性。此外，年初以来房地产融资方面的利好开始逐步增多，比如：1月9日，财联社报 道房地产融资“白名单”项目贷款可展期5年；1月28日，“三条红线”政策逐步退场；1月27日，保利拟申报商业不动产REITs，此后新城控 股等企业也接连申报商业不动产REITs；2月3日，华发股份拟向定增不超过30亿元。综合多种政策信息来看，我们预计后续供需两端政策有望 进一步发力，包括：按揭贴息、限购及人才政策放松、城市更新、存量收储以及融资支持政策等，共同助力实现楼市止跌回稳。