房地产行业周专题：惜售如何带来房价止跌回升？.pdf

房地产行业周专题：惜售如何带来房价止跌回升？

成交超预期：二手房量增价稳，市场活跃度显著修复

2026 年年初以来，核心城市房地产市场延续 2025 年年末的成交热 度。二手房市场表现尤为明显，截至 2026 年 1 月 29 日，重点 19 城 成交量同比增长 14.1%，若考虑基数效应，实际热度已处于近五年最 高水平。与过往依靠政策强刺激不同，本轮复苏是在政策环境相对稳 定的背景下发生的，体现为挂牌量回落与成交量上升的背离，新增挂 牌及存量挂牌均出现收缩。价格层面，虽然 2025 年成交均价呈下行 态势，但 2026 年 1 月议价空间已收窄至 8.2%，且成交价边际回升。 前瞻指标显示，一线城市二手房套均关注人数及浏览次数持续攀升， 表明在经历了充分的价格调整后，市场观望情绪消退，实质性购房需 求正在加速入场。

供给侧重构：新房慢周转，二手惜售带动房价止跌

年初以来的核心城市房价企稳的核心主要来自供应端。首先，随着 2020-2023 年新房集中交付期的结束，次新房对二手市场的冲击显著 减弱，且一、二手价差倒挂消失导致套利空间归零，业主心态由抛售 转向惜售。其次，限价解除后，好房子政策导向下，高周转薄利多销 的经营思路逐渐向慢周转转变。土地市场进入“量缩价涨”阶段，2025 年一线城市宅地成交溢价率升至 10.5%，地价上涨倒逼房企转向“高 房价、慢周转”策略，新房批准预售面积的大幅下降（同比降 10.5%） 进一步加剧了供应收缩。这种供应端的双重关闸——二手房东惜售与 开发商慢周转，从供应层面逐渐构筑了房价的地步。

消费性回归：供应冲击消退，价格重新平衡供需

随着新房及二手房供应层面向惜售转变，价格机制正在有效调节供需 平衡，市场需求出现显著的自然复苏迹象。经过前期的调整，核心城 市资产的消费属性与投资价值重新匹配：一方面，房价收入比回归合 理区间，如北京、上海分别自高点 56.9 及 60.6 降至 31.4 和 33.3， 居民购房压力大幅缓解；另一方面，租金回报率稳步修复，一线城市 核心区租金收益率普遍回升至 1.5%-1.9%水平，持有价值凸显。在供 应持续收缩与内生消费需求复苏的共同作用下，房地产市场尤其是二 手房价格，止跌企稳的路径逐渐清晰。 我们认为，惜售的出现代表着核心城市房价下行的压力已经逐渐缓 解，随着供需关系的持续改善，房价从二手房市场企稳向次新房及新 房传递的路径将持续演绎。