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宏观专题：对当前房地产困境的三点思考。事件：2025 下半年以来房地产出现“二次下探”，市场对地产及政策变 化关注较多，中央经济工作会议也明确指出“着力稳定房地产市场”。 核心结论：基于定量测算和定性分析，本次专题报告就当前房地产的 供需格局、房价变化、潜在风险以及政策抓手，提出了三大思考： 1、存量比增量更关键。当前房地产市场整体仍处于供过于求、供给“过 剩”的格局，“套户比”是个简单、直观、有效的衡量指标；稳地产的 核心是减少“净供给”，有四大可行的政策抓手：优化收储、加大收储 力度；盘活改造不良房产、闲置房产，用于满足养老、托育、康养等公 共服务需求；加快推动老龄房的更新置换；市场化力量“自然淘汰”三 四五线城市的“远/大/新”、“鬼城”住房。 2、二手房价格比新房价格指导意义更强、领先信号更强，可从“供给、 需求、价格、政策”四大角度来理解。 3、高度重视本轮地产调整的尾部风险，涉及开发商、购房者、银行三 大主体。综合看，考虑房价二次下探、且短期实质性止跌的难度较大， 开发商及购房者的潜在风险可能向银行集中，银行资产质量及经营数 据稳健性将持续承压、尤其是城农商行等中小银行。