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2026年美国房地产市场展望：美国房地产，买不起还是买不到？美国房地产现状：看似矛盾的不温不火。（ 1）销售持续低迷；（ 2）库存有所积累，但新 房和二手房呈现明显分化；（ 3）房价整体上行，但新房价格有轻微下行； 4）越来越负 担不起。

需求侧的压制：利率、首付比例、保费等其他费用，若房贷利率和首付比例下行，则需 求侧会有所提振。受到“lock-in effect”的影响，如果 30 年期抵押贷款利率能够降至 6%以下，可能会导致 20%的房屋开始产生置换需求。首付比例影响边际购买能力，根 据纽约联储测算，降低首付比例能够提振 50%以上潜在购房者的购房意愿。除此之外， 由于自然灾害频发，保费和税费也构成了当前购房成本提升的重要原因。

供给侧的压制：木材、工人、与需求相匹配的住房短缺，供给侧的改善较慢且需要政策 的推动。

建筑材料成本尤其是木材容易受到关税扰动，当前税率虽高，但征收范围小。

移民政策的收窄可能造成建筑工人的严重短缺，建筑业是移民占比最高的行业。

当前新建房屋住宅面积与市场多数需求不匹配，住房面积仍然大于实际需求。

表面矛盾的背后——分化：美国房地产市场也呈现明显的“K 型”。

库存高还是低？地域的分化：住房短缺情况地区间严重不平衡，东北部房源短 缺而西部房源充足。这意味着，虽然整体库存表面上较高，但现有库存无法满足 东北部的需求。

房子贵还是便宜？收入阶层的分化：中低收入人群可负担的房屋出现明显短缺， 有需求但买不到合适的住房。现在市场的存量房源不能满足中低收入群体的需 求，即便有库存也不一定能在利率下行后转化为销售。

支付能力强还是弱？首次和非首次购房的分化：非首次购房者资本积累较为充 足，而首次购房者更多寻求贷款且首次购房年龄推迟。非首次购房者对利率相 对不敏感，而首次购房者依赖利率的下行和首付比例的降低。

展望：2026 年预计是空间有限的复苏。需求侧的改善决定方向，供给侧的改善决定空 间，当前美国房地产的根本问题还是贫富分化的结构性问题。

需求侧是快变量：若利率下行，房地产将会受到提振，但空间可能有限。在明 年货币政策宽松的大背景下，抵押贷款利率的下行需要长端国债收益率下行作 为前提条件。在此基础上，如果抵押贷款利率能够降至 6%以下，则市场上 20% 的房屋将有置换的空间。如果有进一步降低首付比例的政策出台，房地产市场 可能会受到有效提振。

供给侧是慢变量，且结构性问题短期无法解决。根据前文所述，目前中低收入 群体和东北部地区仍然存在大量需求没有被满足，若能够提供相匹配的供给， 则当前的房地产市场可以被激活。然而，造房子需要周期，且当前面临原材料和 工人的逆风。因此，真正解决当前美国房地产的症结，尤其是供给侧问题的缓 解，可能还需要一定的时间。