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房地产行业解析消费REITs：投资价值的甄别与考量。内需逐步回暖，消费类 REITs 稳步发展，市场有望持续扩容：截至 2025 年 11 月 30 日，我国消费类 REITs 已上市 12 只，消费基础设施 REITs 指 数累计上涨 43%，涨幅 TOP10 产品中，7 只为消费类 REITs。考虑到扩内 需政策导向明确，消费基本面逐步修复，新增消费 REITs 项目持续入市，存 量产品积极扩募，未来消费 REITs 市场规模有望加速扩容。

关注底层资产估值合理性，折现率及隐含的 NOI 增长率是决定估值的 核心因素：通过直接资本化率判断消费类 REITs 的估值合理性过于笼统， 需结合底层资产基本面、隐含的 NOI 增长率及折现率对项目进行详细分析。 NOI 增长率可在一定程度上反映底层资产盈利增长潜力，是横向对比不同消 费 REITs 估值合理性的关键依据，我们计算消费类 REITs 底层资产的 NOI 增长率一般在 3%-5%，由高到低排序，百联又一城（百货商场）＞杭州西溪 印象城＞成都大悦城＞杉井奥特莱斯。折现率是评估底层资产估值合理性的 另一重要因素，需兼顾宏观利率与资产基本面，通过横向对比同类资产的区 位、运营质量等基本面，判断折现率及估值是否处于公允水平。

多维度评估消费类 REITs 投资价值：收益法对底层资产估值主要反映资 产内在价值和绝对价值。相对估值法 P/FFO 指标反映资本市场的认可度和未 来预期。此外，由于消费类 REITs 整体为现金流导向产品，年化派息率是市 场衡量投资价值的重要指因素。在评估其投资价值的过程中，应综合考虑绝 对估值、P/FFO 及年化派息率。目前购物中心和奥特莱斯类 RETs 估值较为 接近，百货中心由于其业态及经营局限性，估值在消费类 REITs 中相对较低。