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显微镜下的中国经济（2025年第45期）：房价会影响明年价格水平回升吗。

居民购房意愿下降导致房价与物价水平的相关性明显下降。

明年经济和资本市场的再通胀逻辑还面临另一个问题，即物价水平的温和回 升与房价弱势如何自洽。当前的高频数据显示，4 季度以来 30 城商品房成交 面积同比周均下跌超过 30%。城市二手房挂牌价指数持续下跌，但仍比 2015 年年初水平增长 48.63%，尤其是一线城市挂牌指数比基期高 85.16%。量在价先，商品房成交量的下跌将带动房价继续下滑。根据国家 统计局的数据，下半年以来，新房和二手房价格环比跌幅再度扩大，10 月新 房环比下跌 0.5%，比年初跌幅扩大 0.4 个百分点，二手房环比下跌 0.7%， 也比年初跌幅扩大 0.4 个百分点。

2022 年之前，房价确实是 CPI 和 PPI 同比的领先指标。对于前者，房价上 涨形成的财富效应增加了居民消费需求。对于后者，销售改善引起投资改 善，PPI 同比中生产资料价格权重较高，而且下游需求改善也能带动上游价 格上涨，因此房地产销售形势对 PPI 同比也有明显影响。

2022 年以来，房价对物价水平的影响明显下降。70 城二手房价格指数同比 增速在去年 9 月触底，但 CPI 和 PPI 同比近期始终在较低水平震荡，PPI 同 比近期降幅收窄与反内卷有密切关系。房价与物价水平脱钩与商品房销售同 比增速由正转负在时点上非常一致。这种变化会引来几点变化：

首先，房价持续走弱导致居民购房意愿下降。对于未购房的居民，房价下跌 不会影响其收入预期，也不会占用其消费支出。近年来住户存款显著增长的 重要原因之一就是居民不买房的结果。

其次，对于已购房的城镇居民而言，金融资产价格上涨一定程度上对冲了部 分房价走弱对财富的影响。去年 3 季度城镇居民财产净收入累计同比增长 0.2%，今年 3 季度累计同比增速比去年同期加快 0.4 个百分点。今年以来， 房价继续走弱，但城镇居民收入增速基本与去年同期持平，这说明房价走弱 对居民收入的影响力下降。而消费是收入的函数，那么消费需求受房价的影 响也相应下降，这最终会反映在物价水平上。

最后，转移净收入增速加快缓解了房价对于居民收入增速的拖累。2024 年 以来，消费品补贴、育儿补贴等一系列减负措施陆续落地，今年前三季度城 镇居民转移净收入同比增长 4.5%，明显快于去年同期水平。

总之，近几年的数据显示，物价水平与房价水平相关性下降，明年房价对再 通胀的影响程度可能有限。