房地产行业第48周周报（2025年11月22日_2025年11月28日）：新房二手房成交同比降幅扩大；商业不动产REITs试点启动.pdf

房地产行业第48周周报（2025年11月22日_2025年11月28日）：新房二手房成交同比降幅扩大；商业不动产REITs试点启动。新房成交面积环比增幅扩大，同比降幅扩大；二手房成交面积环比由正转负，同比降 幅扩大；新房库存面积环比上升、同比下降；去化周期环比下降、同比上升。

核心观点

新房成交面积环比增幅扩大，同比降幅扩大。40 个城市新房成交面积 225.3 万平，环 比上升 8.6%，同比下降 45.8%，同比降幅较上周扩大 14.6 个百分点。一、二、三四线 城市新房成交面积环比增速分别为 22.2%、7.0%、-2.6%，同比增速分别为-41.6%、 -43.6%、-59.7%，一线城市同比降幅较上周收窄 4.5 个百分点，二、三四线城市同比降 幅较上周分别扩大 25.7、20.7 个百分点。

二手房成交面积环比由正转负，同比降幅扩大。18 个城市二手房成交面积 161.7 万平， 环比下降 4.4%，同比下降 26.0%，同比降幅较上周扩大 7.9 个百分点。一、二、三四 线城市二手房成交面积环比增速分别为 4.0%、-7.5%、-6.0%，同比增速分别为-30.6%、 -24.2%、-14.9%，一线城市同比降幅较上周扩大 11.4 个百分点，二线城市同比降幅较 上周收窄 0.6 个百分点，三四线城市同比增速较上周下降 21.2 个百分点。

新房库存面积环比上升、同比下降；去化周期环比下降、同比上升。12 个城市新房库 存面积为 11379 万平，环比增速为 0.3%，同比增速为-10.7%；去化周期为 18.0 个月， 环比下降 0.5 个月，同比上升 2.7 个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分 别为 19.2、14.1、77.1 个月，一线城市环比上升 0.1 个月，二、三四线城市环比分别下 降 1.0、3.9 个月，一、二、三四线城市同比分别上升 2.7、1.8、29.1 个月。

土地市场环比量价齐涨，同比量价齐跌；溢价率环比下降、同比上升。百城全类型成 交土地规划建面 2050.0 万平，环比上升 7.3%，同比下降 28.2%；成交总价 467.9 亿元， 环比上升 27.1%，同比下降 40.1%；楼面均价 2282 元/平，环比上升 18.5%，同比下降 16.6%；溢价率 1.3%，环比下降 1.3 个百分点，同比上升 0.01 个百分点。

房企国内债券发行量同环比均上升。房地产行业国内债券总发行量 189.3 亿元，环比 上升 133.3%，同比下降 92.0%（前值：-57.4%）；总偿还量 67.6 亿元，环比上升 2.4%， 同比下降 47.3%（前值：20.9%）；净融资额 127.3 亿元。

板块相对收益有所上升。房地产行业绝对收益为 0.7%，较上周上升 6.5pct，相对收益 （相对沪深 300）为-0.9%，较上周上升 1.1pct。房地产板块 PE 为 24.75X，较上周上 涨 0.14X。

政策

11 月 28 日，证监会就研究起草的《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试 点的公告（征求意见稿）》向社会公开征求意见。公告主要包括 4 方面内容：1）产品 定义，商业不动产 REITs 是指通过持有商业不动产以获取稳定现金流并向基金份额持 有人分配收益的封闭式公开募集证券投资基金。2）基金注册及运营管理要求，明确基 金管理人及基金托管人、尽职调查、申请材料、商业不动产等方面要求，及基金管理 人的主动运营管理责任。3）发挥基金管理人和专业机构作用，压严压实责任，要求严 格遵守执业规范和监管要求。4）强化监管责任，明确各监管机构依法依规履行商业不 动产 REITs 监管和风险监测处置等职责。我国 REITs 市场稳步发展，截至 2025 年 12 月 2 日，已上市的 77 只 REITs 发行规模 1993 亿元，其中消费类基础设施 REITs 已上 市 12 只，发行规模合计 303 亿元，占比 15%，底层资产均为购物中心、社区商业、农 贸市场。