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房地产行业：华夏中海商业REIT（180607）价值分析，收购资产焕新，实现价值跃升。华夏中海商业 REIT 作为首单以收购盘活模式落地的消费 REITs，底层资产经营业 绩稳健，展现强劲运营韧性和稳定增长潜力。

2025 年 9 月22 日，华夏中海商业 REIT 于深交所正式注册生效。 华夏中海商业 REIT 的基金管理人为华夏基金管理有限公司，基金 原始权益人为中海环宇商业发展（深圳）有限公司，由中国海外发 展通过中海企业发展集团有限公司间接持有。本次基金的发售价格 为 5.281 元/份，基金份额总额为 3.00 亿份，预计募集资金总额为 15.843 亿元（不含认购费用和认购资金在募集期产生的利息）。

佛山映月湖环宇城是中海旗下处于成熟运营阶段的标杆自持物业。 映月湖环宇城坐落于我国广东省佛山市南海区，地处广佛东西交通 大动脉交汇处，区位优势显著。周边 3 公里常住人口约 43 万，是目 前区域内重点大型购物中心，兼具交通通达性及市场稀缺性。目前 映月湖片区以成熟居民住宅区为主，除了本项目外，周边暂无同体 量的大型商业项目。从整体格局来看，映月湖片区当前仍以大型住 宅开发为主导，如保利、万科、越秀等品牌房企的项目已陆续落地， 带动了一定的人口导入。未来供应方面，根据戴德梁行提供的市场 调研信息，基础设施项目周边 3 公里内未来 3 年内无在建及拟开业 的购物中心项目，3-5 公里内拟建及拟开业的商业综合体项目 3 个。

经营业绩稳健，展现强劲运营韧性和稳定增长潜力。佛山映月湖环 宇城前身为南海怡丰城，中海于 2020 年 3 月收购并立即着手实施 定位调整和运营升级。2021 年末出租率较 2020 年中海完成收购时 的 81%提升约 15 个百分点，接近 96%。截至 2025 年 3 月 31 日， 映月湖环宇城项目已接近满租，出租率约 97.92%，签约租户共计 221 个。映月湖环宇城销售额亦逐年稳步提升，2021-2024 年销售额年均 复合增长率约 11%，已进入运营稳定期。项目在出租率和租金收缴 率能够保持良好表现的主要原因在于运营管理机构具有丰富的商业 运营管理经验、行业领先的管理能力及较强的市场变化应对能力。

募集资金投向和未来扩募潜力。项目拟以 85%的净回收资金用于投 资广州亚运城二期、成都秦皇寺 1 号地商业项目及深圳中海超级总 部基地项目或其他经批准同意的基础设施项目。原始权益人中海商 业发展系中海旗下专业的商业资产运营管理平台，已逐步构建起覆 盖购物中心、写字楼、长租公寓、酒店及产业园区的城市运营价值 生态圈，拥有行业领先的全业态开发与运营能力。其中，购物中心 业务是核心引擎，由标准产品线“城、荟、坊”和非标产品线“里、 巷、集”构成“3+3 产品矩阵”，截止 2025 年中已在 15 座高能级核 心城市完成消费类项目战略布局，在营项目超 30 座，管理规模超 400 万平米（含轻资产）。自 2020 年以来，管理规模与运营收入的 年均复合增长率分别达 22.3%和 27.1%，势头强劲。