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地产：拐点何时出现？——2026年宏观十问。房地产行业展望：需求边际企稳，投资拐点将现，房价企稳仍需等待。

销售方面：自 2022 年以来，虽然新房销售面积持续下滑，但得益于二手房 成交持续提升，整体销售目前已进入稳态水平。根据我们的测算，新建住宅+ 二手住宅总成交面积 2025 年基本稳定在了 13 亿平方米左右的水平。

新开工方面：根据前文我们对商品房销售面积的预测，叠加未来预判去化周 期将逐步缓慢回落，对应新开工面积在未来几年内进入缓慢下行区间，预计 2030 年后新开工面积或稳定在 5.7-6.0 亿平米的区间。

投资方面：我们测算在乐观、中性、悲观的假设下，预计 2026 年房地产建 安投资增速可能分别为-0.4%、-6.9%、-13.2%。其中，在中性假设下的结 果相比 2025 年的跌幅有所收窄。

房地产对经济影响：“L 形”拐点或将在 2026 年出现。经历了 4 年半 的下滑以后，中国经济已经在很大程度上完成了“去地产化”的过程。叠加房地 产总成交已经企稳、房地产投资降幅将开始持续收窄，房地产在经济中的权 重明显下降，房地产对经济的拖累预计也将在 2026 年出现“L 形”的拐点。此 外地产链目前处于主动摆脱对地产依赖的阶段。

房价方面：从估值的角度来看，房价或距离合理水平仍有一定距离。截至 2025 年 11 月 28 日，30 年国债收益率为 2.19%，虽然一线城市租金回报 率与 30 年国债利差收敛至-38bps，但两者仍然有一定差异。

房地产与金融风险：房价下跌触发系统性风险较小。居民端：综合考虑 首付比例及房价跌幅，预计目前整体断供压力或相对较小。此外由于我国没 有个人破产法，我国购房者选择房贷违约会对自身造成更严重的不利后果。 银行端：银行对公房地产业务不良率虽有所提升，但进入 2023 后由于银行 整体对地产端业务把控更为严格，不良率提升幅度有所下滑。个人住房按揭 不良率同样处于上涨趋势，但考虑到目前个人住房按揭不良率尚未超过 1%， 仍处于相对可控范围内，预计银行端出现系统性风险事件的概率偏低。