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房地产开发行业2026年度策略：调结构待转型，提质量新发展。2025 年回顾：行业销售投资承压，期现差距收窄。2025 年前 9 月全国商 品房销售面积 6.58 亿方，同比下降 5.50%，期房和现房销售同比增速的差距 逐渐收窄。截至 2025 年 9 月末，全国商品房待售面积为 7.6 亿方，待售规模 整体呈现下降趋势，对应的去化周期 29.52 个月，去化周期略有提高。房地产 开发投资额累计值为 6.77 万亿元，同比下降 13.90%。

2026 年展望：销售小幅下滑、投资承压。目前行业动态去化依然承压，行 业主动去库、部分房企已有补库意愿，我们认为存量库存或将主动去化，优质 产品或凭借产品力助力行业逐步转向高质量发展。我们预测 2025 年、2026 年 商品房销售面积分别为 9.07 亿方(-6.82%)、8.68 亿方（-4.36%）；2025 年、 2026 年销售金额分别为 8.96 万亿元(-7.35%)、8.58 万亿元(-4.33%)。我们认 为 2025 年、2026 年房地产投资额分别为 8.71 万亿元(-13.13%)、7.81 万亿 元(-10.37%)，新开工面积分别为 6.15 亿方(-16.75%)、5.29 亿方(-14.00%)。

城镇化中后期，房地产与城镇化关联度降低。城镇化前期，住宅的需求以刚 性需求为主，改善性需求为辅。2024 年我国城镇化已达到 67%，城镇化转向 稳定发展期，刚性住房需求释放规模或有所收窄。经过对海外部分国家的研 究，我们发现城镇化中后期，随着改善性需求占比提升，房地产对 GDP 的贡 献与城镇化关联度或降低，并且房地产行业与信贷和经济走势关联度提升。