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2026年香港地产投资策略：迎接复苏，把握重估。香港地产复苏趋势愈发清晰，我们预计 2026 年住宅市场或延续量价齐升趋 势，商业景气度有望继续修复。港资房企 PB 估值与香港地产基本面高度相 关，我们预计仍有约 40%修复空间。我们看好香港市场占比高的港资房企 的重估机遇，有望在香港地产复苏的β趋势下迎来戴维斯双击，同时高股息 率也带来一定支撑。重点推荐：1、香港本地开发土储和自持物业规模最大， 未来 2-3 年有大量自持物业竣工的新鸿基地产；2、聚焦香港本地必选消费 场景，高股息且具备入通预期的领展房产基金。

香港地产复苏逻辑逐步验证

在人民币升值、港股财富效应外溢、楼市政策全面放松、利率下行和内地人 才持续流入等多重因素推动下，香港房地产市场持续复苏。住宅方面，1-10 月住宅成交量同比+21%，9 月房价指数同比+1.6%（为 2022 年以来首次回 正）、10 月领先指标继续上行，库存去化周期快速下行且潜在新增供应显 著收缩，房贷利率下行推动八成住宅实现或接近实现“供平过租”；商业方 面，5-9月香港零售业销货价值同比正增长，Q3香港写字楼净吸纳量创18Q3 以来新高，商业景气度逐步筑底，但传导至租金端仍需时间。展望 2026 年， 我们预计人民币升值、美联储降息背景下，香港楼市量价齐升的趋势有望延 续，预计住宅成交量同比+7.5%、房价同比+3.0%，同时商业景气度有望继 续修复，写字楼和零售业租金降幅有望收窄。

港资房企估值与香港地产基本面强相关，仍有修复空间

港资房企 PB 与香港房地产基本面数据高度相关，尤其和私人住宅成交套数 （TTM）和私人住宅价格同比增速关系密切，相关系数分别达到 0.74、0.60。 本轮周期中，私人住宅成交套数已于 2024 年 3 月见底，私人住宅价格同比 增速已于 2024 年 7 月见底，而主要港资房企平均 PB 已于 2024 年 6 月见 底（0.34）。从行业基本面历史比较（与 2003 年房价大周期见底相比）的 维度，以及个股历史估值（十年中位数）的维度来看，若未来香港住宅成交 量和房价能够延续上行，我们预计港资房企 PB 仍有约 40%的修复空间。

香港地产复苏，哪些港资房企更为受益？

主要港资房企普遍具备低估值（平均 PB 0.47，近十年分位数 33%，截至 11 月 14 日）、高股息（平均股息率 4.53%）、低负债（平均净负债率 24%）、 香港地区属性突出（近三年平均香港营收占比 64%）的特点。得益于更多 元的业务布局，以及更审慎的杠杆运用，主要港资房企在本轮房地产调整周 期中呈现出更强的业绩韧性，绝大多数公司信用端也更为稳定。我们结合香 港土地储备规模、住宅销售金额、开发和租赁分部业绩，对比了各家公司的 香港市场占比。开发角度，新鸿基地产、恒基地产、港铁公司、信和置业、 新世界发展的香港市场占比较高；自持角度，新鸿基地产、领展房产基金、 太古地产、信和置业、九龙仓置业、希慎兴业的香港市场占比较高。