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房地产行业25年10月REITs月报：二级换手率低位，新REITs上市遇冷。政策端侧重支持重点领域，鼓励城市更新及商业项目发行 REITs。8 月 27 日，住建部提出支持城市更新项目发行 REITs。10 月 27 日，商务 部提出支持商业地产项目发行 REITs。地方政策方面，北京提出积极 支持人工智能、数据中心、智慧城市等新型基础设施项目发行不动公募 REITs。

截至 10 月末 C-REITs 上市基金总数 76 只，总规模 2205.77 亿元，环 比下降 4.03 亿元，降幅 0.18%。10 月 1 单 REITs 上市，发行规模合 计15.84亿元。月末REITs流通盘市值1098.91亿元，环比增加0.03%。 截至 10 月 31 日，交易所在审项目共 12 单（本月新申报 2 单，1 单过 审）规模合计 162.26 亿元；募集上市阶段项目 5 单（本月过审 1 单， 1 单上市），规模合计 71.95 亿元。

10 月 C-REITs 日均换手率仍低位，综合收益指数跌幅扩大。根据 Wind 数据，10 月 C-REITs 综合收益指数下降 0.73%，日均换手率 0.50%。 10 月初 C-REITs 市场热度较低无法支撑行情，月末美联储降息刺激行 情小幅回升。10 月新上市的中海商业 REIT 遇冷，首日涨幅 3.29%， 不及预期。板块行情来看，10 仅剩数据中心板块上涨，涨幅 5.04%。 强业绩板块跌幅相对较小，保租房、消费、高速公路、水电环保和新能 源板块跌幅不超过 1%，产业园区跌幅最高为 2.24%，其次是仓储物 流，跌幅为 1.68%。项目层面，万国 REITs 和润泽 REIT 涨幅最高， 分别上涨 5.24%和 4.93%。其次是业绩表现较好且分派率较高的首农 产园 REIT，涨幅为 4.20%。板块特征来看，部分分派率较高的消费 REITs 涨幅排名靠前，包括中海商业 REIT、物美消费 REIT、华威农 贸 REIT、绿发商业 REIT、印力消费 REIT。高速公路 REITs 方面，江 苏交控 REIT（+3.42%）和南京高速 REIT（+2.35%）涨幅排名靠前， 发布的 9 月经营数据改善明显，单月通行费收入同比分别上升 22.9% 和 19.2%，1-9 月累计通行费收入同比分别上升 20.3%和 12.2%。产 业园区 REITs 中，分派率较高且业绩较好的两单新 REITs 涨幅较好， 首农产园 REIT 和金隅产园 REIT 涨幅分别为 4.20%和 1.83%。

25 年 10 月分派率变化不大，国债收益率转折下行至利差加大。截止 10 月末，C-REITs 市场分派率为 5.62%，较 9 月末上升 0.04pct，历 史分位数 62.87%；C-REITs 市场分派率同 30 年期国债收益率的差额 为 3.48pct，较 9 月末上升 0.14pct，历史分位 56.42%。P/NAV 除数 据中心以外的板块均下降，幅度介于 0.01-0.05 倍之间。