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REITs行业2026年投资策略报告：关注供需格局及政策红利，把握抗周期、提景气、强扩募三条主线。2025 年 C-REITs 市场经历了创新高后又回调的起落走势，目前市 场已触底企稳。三季度业态间及业态内业绩分化持续，强运营、 抗周期等资产仍然稳中有升，部分市场化竞争激烈赛道仍面临挑 战；中短期内市场配置资金对于优质资产的需求仍非常旺盛。展 望 2026 年，政策红利蓄势待发，考虑到今年政策节奏，预计年 底前存在较大逆周期调节空间；具体政策方向包括条件趋于成熟 的指数化产品、更加完善的税收政策以及备受支持的持有型不动 产 ABS 等。我们建议一级市场策略从“普选”转向“精选”， 二级市场聚焦抗周期、提景气和强扩募三条主线。

2025 年上半年三大因素推动 REITs 市场创新高后，下半年在权益 走强分流资金、债市走弱、基本面承压的背景下出现回调。下半 年以来，1）A 股主要指数明显回升，市场风险偏好提升，资金 更倾向于追逐高弹性资产，导致 REITs 市场流动性承压；2）债 市下行压缩利差，而 REITs 现金分派率未能同步调整，利差持续 收窄，使得 REITs 相较利率债的配置优势减弱；3）底层资产基 本面承压，三季度产业园区、高速公路、仓储物流等市场化资产 受制于需求下降与竞争加剧，盈利能力减弱。

三季度各业态基本面分化持续，关注业绩稳健的逆周期标的。消 费基础设施板块的运营能力凸显，基本面有望持续维持稳定；受 政策支持、需求稳定的政策性保租房、市政环保等板块的抗周期 优势显著，Q3 政策性保租房出租率高达 97.3%，环比回升 0.3%； 而部分市场化竞争的不动产赛道，例如研发办公楼等，仍将面对 需求下行与竞争压力加剧的双重挑战。

政策红利释放空间充足，关注指数化产品政策。短期来看，指数 化产品等增量资金政策蓄“时”待发，多层次 REITs 市场加速扩 容。中长期来看，监管有望从专项立法、引入增量资金、加强主 动管理等方面推动 REITs 市场健康发展。当前，从需求必要性和 条件充分性两方面，REITs 指数化产品都已经到了推出的成熟时 机，关注相关产品推出后对市场的积极影响。