公募REITs系列专题报告：公募REITs市场全景及投资分析框架.pdf

公募REITs系列专题报告：公募REITs市场全景及投资分析框架。中国公募 REITs 市场逐渐扩容，截至 2025 年 9 月募集总规模近 2000 亿元， 投资者在低利率环境下多元化资产配置诉求提高，而公募 REITs 凭借其高分 红和中低风险优势，有望成为继货币、股票、债券之后重要的投资标的。

公募 REITs 是什么：公募 REITs 是把基础设施等不动产收益权证券化、在交 易所公开交易的契约型产品，我国试点聚焦基础设施领域，要求项目成熟度高、 现金流稳定。1）底层资产类别：可分为特许经营权类和产权类，前者分红含 本金返还，分派率较高但净值随期限递减；后者兼具租金与资产增值收益，增 长潜力更大但分派率较低。2）产品结构与性质：一般采用“公募基金+ABS”双 SPV 结构，项目公司层面搭股债结构做税盾，强制分红 90%以上，兼具股债特 性，风险收益介于股债之间。3）政策支持：公募 REITs 政策密集出台，不断 丰富底层资产类型，规范与简化申报推荐程序，并呈现适当放宽收益率、资产 规模、回收资金用途等要求的趋势，推动 REITs 从试点向常态化发展。

公募 REITs 投资价值分析框架：基础设施公募 REITs 收益分别来自资产端和 产品端，判断投资价值可以从三方面入手。1）底层资产：重点关注估值合理 性（折现率与现金流预测）、运营稳定性（实际分红与预测差异）及原始权益 人能力（运营水平与扩募储备）；2）市场因素：需动态跟踪供需变化（流通 盘解禁、机构持仓结构）及大类资产比价（股息率与国债、红利股等收益率对 比），同时结合市场情绪指标（换手率、贴溢价率）判断增量资金入场空间； 3）政策环境：关注政策支持资产类型扩容、优化扩募流程、交易端强化税收 优惠与会计准则政策，叠加行业政策与区域规划政策，形成长期价值锚点。

公募 REITs 底层资产运营情况：底层资产运营收入及现金流是分红基础，可 通过两类指标跟踪运营情况。1）资产经营指标：产权类 REITs 关注资产出租 效率与租金收益相关指标，特许经营权类 REITs 关注资产使用效率与收费标 准及运维成本相关指标。2）定期财务指标：关注营业收入、经营活动净现金 流、息税折旧摊销前利润，可通过比较实际可供分配金额与招募说明书预测值 来调整估值预期。当前项目基本面波动分化，过半品类 2025 年经营情况处于 上市以来低点，保障性租赁住房类、生态环保类表现较为稳定，营收下滑传导 至可供分配金额，2025H1，33 只产品中有 23 只不及全年预测值的 50%。

公募 REITs 投资者结构：1）投资者权限：公募 REITs 的市场投者包括战略投 资者、网下投资者和公众投资者三类，其中战略投资者配售比例最大，网下投 资者具有定价权。2）投资者分布：机构投资者为市场主力，占比均值达 97.21%。 2025Q2 前十大持有人中券商自营（43%）、保险（16%）、私募基金（8%） 为主力，机构考核目标及资金属性不同，对各类公募 REITs 偏好有所区别，未 来增量资金来源广泛，关注社保基金、FOF 基金及沪港通。