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宏观深度研究：从成交结构看购房者行为变化。购房者行为暗含深层的市场选择，其变化不仅反映了居民在住房消费审美上的转变，也是对其经济状况的真实反映。微观层面的购房行为正是洞察市场趋势的重要窗口。我们将从面积、总价、区域偏好和居住品质等多个维度切入，观察购房者的具体表现，从而搭建起从微观个体行为到宏观市场表现之间的分析桥梁。本文试图回答，当前房地产市场购房者行为有何倾向？

变化一：购房者更关注总价

购房者对总价的敏感度提高，严格的预算约束是决策的第一道门槛，购房锚定已有的支付力。 二手房方面，低总价成交套数占比再增长。从总价段看，一方面，2025 年 1-9 月北京、杭州 300 万元以下低总价段房源成交套数占比，分别达 36%、55%，上海 1-8 月该总价段成交套数占比47%，低总价成交套数占比进一步增加。另一方面，二手豪宅成交套数占比保持平稳。预算充足的购房者，对于二手房的需求相对稳定，总价1500万元以上的二手豪宅成交套数占比保持平稳。新房方面，则是高总价成交套数占比不断提升。2025年1-9月，上海 900 万元以上产品成交套数占比提升。豪宅类项目受市场认可，如上海壹号院户型在 237-1115 平米，2025 年8 月第五批次推出的房源均价在 19.8 万元/㎡，开盘再次实现“日光”。北京、杭州1500万元以上的改善成交套数占比分别较2024 年上升1、2个百分点。同时，北京、杭州刚需购房者对于新房的偏好增加。北京、杭州2025年 1-9 月新房成交中 300 万元以下的刚需成交套数占比分别上升1.7、4.5 个百分点。 购房者对总价的敏感度提高，一是因为购房者加杠杆意愿降低。截至 2025 年 9 月，个人住房贷款余额37.74 万亿元，同比降低0.3%，连续 10 个季度同比下降。二是房价仍未企稳，购房者行为更保守。2025 年 9 月 70 城新房价格指数同比下降2.7%，二手房价格指数同比下降 5.2%，房价仍未企稳但降幅收窄。

变化二：购房者更注重实用

当前购房者更追求实用，购房行为更加理性，多功能、高利用率、居住舒适度成为决策的关键因素。一是，有限面积内追求更多居室。以北京二手房市场为例，截至2025年 9 月，90-120 平方米户型中约57%为两居室，这种布局难以满足当前市场需求。相比之下，新房市场更注重功能性，90平方米户型普遍可满足三居需求。2025 年 1-9 月，在新房成交中，90-120㎡的户型成交套数占比最高，北京、上海、杭州该面积段成交套数占比分别为 37%、55%、38%，我们认为该面积段能够覆盖从首次置业到家庭改善的不同阶段需求，并且能更好地平衡总价和功能性。二是，更看重得房率。受“好房子”政策引导，多地出台住宅新标准，如北京住宅标准更新后，开始推出带阳台、挑空等设计的项目，显著提升了得房率。有已开盘预售项目按照“好房子”技术要点重新提交规划设计方案，增加了错层阳台，最高提升实际得房率约10%，开盘去化率显著提升。 三是，购房者更在意空间利用最大化。购房者偏好空间的多功能性与可变性，以满足多样化生活场景和未来可能的需求变化。四是，更关注容积率。更追求居住舒适度。高容积率住宅成交明显呈现下降趋势，北京、上海、杭州容积率2.5 以上的项目成交套数占比减少，2025 年 1-9 月该占比分别较2024 年减少1、4、6个百分点，低密度住宅更受市场青睐。