房地产行业2025年9月月报：9月楼市成交同环比增速均转正；土拍市场热度回落.pdf

房地产行业2025年9月月报：9月楼市成交同环比增速均转正；土拍市场热度回落。

【新房成交】

9 月新房成交面积同环比均由负转正。9 月 40 城新房成交面积环比+9.0%，环比增长主要是因为传统旺季，同比+0.7%，同比增速 较 8 月提高 14.3pct，同比增速由负转正主要是受低基数影响及一线城市新政的带动；1-9 累计同比-4.4%。不过，去年 Q4 开始销 售基数较高，因此接下来的市场可能仍会面临一定压力。

从各能级城市来看，9 月一、二线城市新房成交面积同比均由负转正，三四线城市同比由正转负。1）一线城市：9 月新房成交面 积环比+22.7%，同比+9.9%，同比增速较 8 月提高 38.4pct；1-9 月累计同比-4.5%。具体来看，在 8 月末 9 月初一线城市出台的新 政带动下，9 月北京新房成交面积环比+16%，同比+18%；上海环比+29%，同比+22%；广州环比+16%，同比+9%；深圳环比 +35%，同比-33%。从累计来看，深圳 1-9 月新房成交面积同比-12%，北京、上海同比-6%，广州同比+1%。2）二线城市：9 月新 房成交面积环比+9.2%，同比+0.8%，同比增速较 8 月提高了 10.2pct；1-9 月累计同比-2.6%。9 月单月新房成交面积同环比均正增 长的有南宁、武汉、成都，同比正增长但环比负增长的城市有福州、济南，环比正增长但同比负增长的城市有杭州、苏州、宁 波、南京，仅青岛同环比均负增长。从累计来看，1-9 月武汉新房成交面积同比+27%，福州同比+22%，南宁同比+13%，其余累 计增速均为负。3）三四线城市：9 月新房成交面积环比-3.4%，同比-11.6%，同比由正转负，同比增速下降 14.9pct；1-9 月累计同 比-8.5%。

【二手房成交】

9 月二手房成交面积同环比均由负转正。9 月 18 城二手房成交面积环比+6.0%，同比+9.4%，同比增速提高 15.7pct。1-9 月累计同 比+7.7%。

9 月一、二线城市二手房成交面积同比均由负转正，三四线城市同比由正转负。1-9 月一、二线城市累计同比正增长，三四线城市 累计同比负增长。9 月一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速为 13.2%、7.2%、-6.2%，同比增速为 27.2%、4.1%、- 14.9%，一、二线城市同比增速分别提高 29.9、15.2pct，三四线城市同比增速降低 14.9pct。具体而言，一线城市中，9 月北京二手 房成交面积环比+15%，同比+22%；深圳环比+9%，同比+46%。二线城市中，厦门、成都同环比均正增长；杭州、青岛、苏州环 比下降、同比上升；南宁环比上升，同比下降；南京同环比均负增长。从累计来看，1-9 月一、二、三四线城市二手房成交面积同 比增速分别为 18.6%、3.8%、-3.5%。其中一、二线城市中累计同比仅南京（同比-8%）呈现负增长。

【新房库存与去化】

库存与去化：库存规模与去化周期环比均有所上升。截至 9 月末，我们跟踪的 12 城新房库存面积环比+2.0%，同比-12.7%；整体 去化周期为 18.9 个月，环比+1.7 个月，同比+0.1 个月。具体来看，仅上海、杭州去化周期在 12 个月内。

开盘去化率：9 月 30 城开盘去化率环比下降，但仍处于年内高位。根据克而瑞，30 城 9 月平均开盘去化率为 39%，环比-3pct， 同比+13 pct，仍处于年内高位水平。9 月一、二、三四线城市平均开盘去化率为 37%、45%、18%，一、三四线城市环比提升 7、 9 pct，二线城市环比-5pct，一、二、三四线城市同比提升 17、15、4 pct。分城市来看，去化率超 6 成城市为北京、成都、厦门、 长沙、杭州，除了北京、杭州、成都为短期热度较高城市之外，厦门、长沙主要得益于网红盘集中入市对去化率拉升作用比较显 著。从变化趋势来看，1）上海、成都、杭州等热点城市 9 月去化率小幅回落，仍处 4 成以上高位波动；2）武汉、苏州、青岛、 南宁等二线城市 9 月去化率延续增势；3）南京、昆明、济南等 9 月去化率均不足 2 成，且环比持降，市场仍延续低迷走势。