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房地产行业“好房子”系列报告：焕新居住生态，重塑供给格局。

“好房子”或赋予房企新的增长逻辑，重申推荐“三好”房企

当前市场中“好房子”销售去化明显优于平均水平，产品力突出的房企或将 获得更好的销售转化和更稳健的现金流，继而强化其投资能力，形成产品销售-投资的正循环。我们认为产品力或将成为房企穿越周期的核心竞争力 之一，重塑企业市场地位和竞争格局。

好房子”是一项系统性工程，其提出具有多重现实意义

随着我国住房需求从“有没有”进入“好不好”阶段，住房品质已成为政策 关注与市场选择的焦点之一。在此背景之下，“好房子”概念于 22 年首次 被提出，“好房子”项目规范于 25 年正式落地，标志着中国住房进入品质 时代。“好房子”系统性工程的提出具备三重现实意义：1）供给端来看，“好 房子”供给十分有限，多数住房存在房龄老、无电梯等痛点，30%的房子房 龄在 25 年以上，80%的住房没有电梯；2）需求端来看，购房者需求亦呈 现改善化趋势，中指院数据显示 25 年 1-8 月 30 个重点城市 22 个城市大户 型成交占比同比提升，部分城市提高 4pct 以上；3）“好房子”或可打破低 质房源对于整体房价的负循环压力，对稳定房价有积极作用。

“新规范”是主要抓手，更好的居住体验是核心要素

政府工作报告将“好房子”总结为“安全、舒适、绿色、智慧”四个特征。 安全指房屋应能经得起时间考验，长期安全稳固。舒适侧重于居住体验舒适 宜人，空间布局更为合理。绿色指满足绿色建筑标准，节能减排。智慧倾向 于提高居住的便利性、安全性和管理效率。但从购房人的角度，高得房率与 更好的居住体验是其最为关注的指标，而新规产品多数均拥有这两项优势， 从销售去化情况来看，新规产品去化情况要高于平均水平。根据克而瑞跟踪 统计的 70 个实得率超 100%的项目，7 成以上的项目销售去化率都达到 40% 以上，高于一般项目平均，其中 18%的项目去化率到 80%，29%的项目去 化率约 60-80%，去化水平较为出色。

以智能手机与汽车行业为鉴，“好房子”或将重塑行业格局

根据智能手机高端化与新能源汽车崛起的经验，产品迭代往往成为格局重塑 的驱动力之一。当下房地产行业正由规模竞争转向质量竞争，产品力亦成为 房企的核心竞争力之一。头部房企加速构建“好房子”体系，在舒适度、功 能性、服务等方面对产品进行迭代，以强化产品力，提高销售能力。“好房 子”逻辑或已在销售与资本市场得到验证。22 年 8 月好房子被提出，截至 25 年 9 月，近 12 个月全国商品房销售额较 22 年全年下降约 29%，而华润、 建发、绿城、中海销售降幅均在 20%以下；股价方面，23 年至今“好房子” 样本房企相对行业指数均实现 20pct 以上的超额收益。而随着新住宅项目规 范的陆续落地，“好房子”上升为行业标准，或进一步放大产品能力差异， 推动企业竞争格局重塑。