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三个维度看地产的底部区间与投资策略。租金回报率与无风险利率利差转正对于房价具有潜在指引作用，预计 2027 年是我国 房地产市场探明底部的重要时间窗口。

房价企稳时间与信号判断

从价格走势、资产估值与国际经验三个维度看，预计 2027 年是我国房地产市场 探明底部的重要时间窗口。

L 型底部震荡，分化是主旋律

房地产市场难以实现 V 型反弹，更可能呈现“L 型”底部震荡态势，当前核心特 征为显著的结构性分化，高能级城市显现出一定的抗跌性甚至局部回暖迹象；而 低能级城市仍面临较大的下行压力。一线城市 8 月新建房屋销售价格指数同比降 0.9%，较去年 9 月收窄 3.8pct，较二三线城市体现出更显著的复苏迹象，环比降 幅月均收窄 0.35pct，按照当前收窄趋势，有望在明年上半年回暖。二手房市场仍 承压，二手房挂牌量高企，成交价预期向下。

租金回报率超过无风险利率，是否构成止跌回稳信号？

租金回报率与无风险利率利差转正对于房价的潜在指引作用：2025 年 8 月，四个 超一线城市租金回报率均值 1.78%，基本与 10 年期国债收益率持平。利差转正能 提升房产“持有”吸引力，但不必然构成房价止跌回稳，需要考量宏观经济背景、 地产市场的惯性和风险溢价的动态变化。租金回报率持续稳定高于无风险利率， 是房价止跌回稳的一个“必要条件”而非“充分条件”。 “估值回归”逻辑下，租金回报率是评估房价何时见底的关键参考指标。年初四 个超一线城市租金回报率 1.64%，8 月为 1.78%，按照当前趋势，预计在 27 年底 有望触及近十年回报率高值，预计 2027 年末一线城市房价进入底部区间。

地产危机：国际平均触底时间为 5-7 年

国际上较为典型的房地产危机的平均触底时间在 5-7 年，参考国际经验，若以我 国 2021 年作为本轮房地产调整周期的起点，可推测 2026-2028 年是我国房地产市 场探明底部的重要时间窗口。

政策展望，还有哪些工具箱？

未来大水漫灌式的普惠型刺激增量政策会非常有限，取而代之的是精耕细作，推 出系列精准、结构性政策。 限购政策：全国仅剩北、上、深和海南部分地区仍有限购政策。北上深三地政策 基调是“核心区严控，郊区松绑”，未来可能“打补丁”式优化非户籍和特定人 群购房条件。 首付比例：目前我国最低首付比例为不低于 15%，全球来看，美、英、德、日本 等国家首付比例一般不低于 20%。未来首付比例进一步调降空间已然有限，增量 空间在于公积金付首付的逐步放开。 房贷利率：我国当前多数城市房贷利率已经处于 LPR 下浮 35-50BP 的水平，即 3.00-3.15%之间，净息差承压状态下，未来房贷利率进一步调降的空间不大。房贷 利率每下调一次，其对市场刺激的边际效应递减，而对银行体系的压力递增。未 来进一步的下调，将有赖于央行的政策降息，而非银行主动压缩加点。