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新鸿基地产研究报告：厚土待春，新鸿基地产的资产重估机遇。

宏观与行业修复共振，公司香港开发业务有望率先迎来价值重估

美联储于 9 月 18 日重启降息 25bp，推动美债收益率下行。历史数据显示， 美联储降息与恒生地产类指数呈负相关性（相关系数-0.61），人民币兑港 元汇率与恒生地产类指数正相关（相关系数 0.59），人民币升值通常推动 地产板块上涨。此外，1-7 月,香港住宅市场显示供需结构优化和价格企稳的 迹象，且租金回报率持续高于按揭利率，进一步支持了需求回暖，行业基本 面持续改善。我们认为，公司作为恒生地产类指数的核心权重股，有望直接 受益于宏观利率下行与汇率驱动的估值修复。同时，由于公司香港开发业务 储备充裕，在本地楼市基本面持续改善的背景下，香港物业价值重估弹性突 出，其资产价值重估节奏有望领先同行。

公司投资性物业未来 2-3 年有望迎来收获期，扩大经常性收入

公司投资物业板块未来 2-3 年有望步入收获期，支撑其经常性收入持续增 长。香港方面，预计 2026-27 财年将有 7.8 万平米的零售物业和 16.9 万平 米的写字楼物业迎来竣工，将带动公司香港的自持购物中心和写字楼规模分 别较 2025 财年末提升 7%/17%。内地方面，预计同期将新增约 37.2 万平米 购物中心和 63.2 万平米写字楼，届时内地自持购物中心和写字楼规模将分 别较 2025 财年末提升 44%/76%，主要包括上海徐家汇中心、杭州国金中 心、广州环贸广场（广州南站 TOD）等。我们认为上述项目的落成将推动 公司投资性物业规模迈入新一轮扩张周期，租金收入增长可期。

我们与市场观点不同之处

自 5 月初 HIBOR 回落以来，公司股价累计反弹约 30%，市场普遍认为其已 相对充分地反映香港楼市复苏预期，担忧后续上涨空间受限。但我们认为， 年初至今公司的股价表现仍属温和，尚未完全反映市场对香港楼价企稳回升 的乐观预期。更为重要的是，市场或低估了公司中长期基本面的边际变化， 特别是其经营性物业未来 2-3 年即将迎来集中入市，后续公司经常性收入规 模有望迎来进一步扩张，或成为支撑其估值持续修复的关键变量。