房地产行业“十五五”规划前瞻：期待地产新征程.pdf

房地产行业“十五五”规划前瞻：期待地产新征程。回顾“十四五”：2021 年以来，楼市政策历经收紧-放松的调整周期。2022 年 后，政策整体以保持楼市平稳有序、做好“保交楼”的基调，多数城市楼市政 策以降低居民购房门槛为主。2023 年 7 月，政治局会议中明确提出“房地产 供求关系发生重大变化，适时调整优化房地产政策”，随后对于楼市支持力度 逐渐加大，并于 2024 年 9 月首次提出促进房地产市场止跌回稳。

房地产新模式发展背景：随着我国城镇化进程持续推进，城镇化历经快速增 长。2024 年，我国城镇化率已达到 67%（统计局口径），较 2017 年 60.24% 进一步提高 6.76pct，近十年城镇化率提高 11.25pct。若参考其他国家，我国 的城镇化率水平较海外发达国家的差距逐渐收窄。城镇化率的提升或逐渐面临 边际放缓的特点，城镇化率由 70%突 破 80%所 需 要 的 时 间 周 期 通 常大于 由 60%突破 70%所需的时间。城镇化进程涉及非城镇居民进入城镇，该类人群的 居住需求主要与房地产的刚性需求吻合。随着我国城镇化正从快速增长期转向 稳定发展期，对应的由城镇化进程带来的刚性住房需求逐渐趋于稳定，由此行 业逐渐进入发展新模式。

人房地钱的机制新模式：我国房地产的发展进程中，由于我国过往人均住房 面积以及人均住房套数较低，城镇化率相对较低，在城市化持续推进的进程中， 城市的楼市房产长期处于供不应求的发展阶段，因此楼市机制历史上主要以地 定房、以房定人的模式发展。房地产整体进入去库存的阶段。随着楼市库存逐 渐承压，房地产有望转向“以人定房、以房定地、以房定钱”，即主要根据人 口居住需求适当供应住房，并根据需要建设的相应住房（包括商品房、保障房 等）和需要消化的住房适当增加或减少土地供应，以调节楼市的动态平衡。

预售改革的基础制度新模式：在楼市“供需关系发生变化”后，房企的经营 杠杆进一步下降。在楼市刚性需求释放不足的背景下，楼市整体去化周期明显 提高，预售楼市去化逐渐被动进入“现房”销售。考虑到回款周期等因素，我 们认为去化压力相对较低的城市或在预售的基础上采取提高预售门槛、减缓预 售资金存入房屋相关账户的速度、加强预售资金监管等措施。