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房地产行业公募REITs二季报业绩点评：分化成主基调，择时为关键。仓储物流：小幅以价换量，出租率现修复趋势。二季度仓储物流 REITs 底 层项目整体呈现出租率回升的修复态势；但租户扩租意向普遍谨慎，租约 倾向于更高灵活性、分阶段起租的特征。出租率回升一是关税政策阶段性 调整后部分区域尤其是港口城市用仓需求呈现修复态势；二是部分项目强 化主动管理，以更灵活的租赁策略有效挖掘市场需求，以价换量效果较好。

消费基础设施：业态调改与首店经济体现管理溢价。二季度消费业态往往 呈现一定淡季特征。但已上市消费 REITs 底层资产几乎均为国内较优质的 消费载体，叠加头部运营商具备在运营管理能力与品牌影响力上的优势， 因此二季度已上市消费 REITs 在运营端仍呈现多项亮点，且当期底层项目 平均出租率为 97.1%，环比提升 0.9pcts。

保障房：配租型项目天然具备出租率、租金双稳定性。保障房 REITs 项目 在政策红利加持下租金收入与出租率展现出较强韧性。二季度已上市项目 出租率几乎保持在 90%以上，政策类保障房的整体稳定性仍有望延续，且 部分租金折让幅度较大的项目，其租金仍存在一定上涨空间；市场化租赁 项目的运营表现或将阶段性受区域市场供需及地产住宅价值下行扰动。

产业园区：出租率与租金双降，以价换量策略引发研发办公类园区竞争加 剧。二季度研发办公类园区市场竞争依然激烈，多数项目受宏观经济弱复 苏与新增供给冲击的双重压力，持续出现客户迁入自有物业、申请缩减租 赁面积等现象，且需求短期内或难有明显改善；聚焦智能制造、高新材料 的厂房类园区资产韧性则相对坚挺，出租率均在 95%以上。

高速公路：季节性特征凸显，客货分化下韧性与弹性并存。二季度多数高 速公路 REITs 车流量环比呈下降趋势，但同比呈现恢复态势；从通行费收 入看，货车因具备更高价格弹性，其同比表现（+1.3%）优于客车（-7.1%）。

能源环保市政水利：业绩持续分化。能源板块风电项目表现较好；水电项 目进入丰水期；光伏项目因太阳光辐射量同比下降叠加周边竞争性项目外 送挤压导致结算电量出现下降。市政环保板块供热 REIT 季节周期性特点 明显，二季度为非供暖季；水利 REIT 完成供水协议签署，业绩稳健；水 务 REIT 产能利用率环比显著提升，但整体污水处理量不及去年同期；首 钢绿能 REIT 持续受分流影响处理量同比下滑近 12%，但环比改善 13%。