房地产行业2025年中期投资策略：市场企稳将近，运营型资产率先重估.pdf

房地产行业2025年中期投资策略：市场企稳将近，运营型资产率先重估。基本面：市场动荡未歇，成交量价齐跌。2025年H1商品房销售面积同比下降3.5%，收窄15.5pp，市 场信心有所修复。但Q2以来，受前期刺激政策效果减退、中美贸易战影响，市场重回下行区间，商品 房销售面积4-6月分别下降3%、5%、7%，同比降幅逐步扩大。2025H1监测43城新房销售面积6854.5 万平米，同比降幅收窄24.8pp至-9.1%。二手房表现更突出，2025H1监测14城销售面积4846.5万平米 ，同比变化率由负转正至+11.0%。70个大中城市房价下降趋势有所趋缓。供给有所缓和，2025H1房 屋新开工面积下降20.0%，利于存量库存消化。2025年1-6月300城住宅用地成交面积同比提升4.1%。

政策：收储+旧房改造双管齐下。截至2025年6月，中国商品房待售面积7.7亿平米，达到近年来的高 点，但增长率有所收窄，较去年同期增长4.1%，商品房狭义库存去化周期由2021年低点的0.3年拉长至 当前的0.8年。去库存政策在延续中落实推进。土地收储方面，截至7月中旬规模已超4800亿元，专项 债收储政策持续完善，各地发债节奏稳步加快。现房收储方面，专项债券助力消化库存，2025年5月， 浙江和四川首次突破性运用专项债资金来源直接收购存量商品房，扩宽收购存量商品房的资金来源。

展望：调整接近底部，复苏仍需时间。根据测算我国每年增量住房需求约为9.5亿平，预计2025年住宅 销售面积为9.0亿平，已低于增量住房需求，2025年在低基数下有望看到销售增速的企稳。随着近两年 房价的调整和国债收益率的下行，我国租金回报率和无风险收益率已结束倒挂。2025H1北京、上海、 广州的非市中心及上海的市中心租金回报率中的风险补偿已回正，北京、广州的市中心租金回报率逐渐 趋向于0，房价具备企稳的基础。预计2025年销售面积、销售金额、新开工、竣工、投资额分别同比7.8%/-7.2%/-11.8%/-10.5%/-9.8%。