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港铁公司研究报告：路网扩容值得期待，物业受益楼市回暖。全球盈利规模领先的地铁公司之一，开创“铁路+物业”模式。港铁公司隶属于香港政府，主要经营中国香港等地的轨道交通运营 服务，并依托“铁路+物业”模式开展物业开发、管理及租赁业务。 公司盈利规模显著高于同行（2024年为158亿港币），主要源于 “铁路+物业”经营模式以及高效运营的铁路客运业务。公司采用 渐进式派息政策，2024年派息率为52%，股息率为4.8%，在利率 下行的背景下投资性价比凸显。公司于2025年3月发行30亿美 元债券，票面利率为4.375-5.25%，随后以低于4%的利率将美元 借款换成港元借款；此外公司还于6月发行30亿美元永续债券， 票面利率为4.875-5.625%，两笔融资均有望支持公司的铁路建设。

铁路业务：客流强劲复苏，路网扩容可期。（1）香港车务业务：自 2007年与九广公司合并后，公司拥有了贯通新界、九龙与港岛的 完整运输体系，2024年总乘客量已超2019年。公司现正全力推进 香港下一阶段的铁路发展，东涌线延线、小蚝湾站、东铁线古洞 站、屯门南延线及洪水桥站的建造工程正在进行中，北环线（第一 部分）项目协议于近日签订，新铁路项目也将带来物业发展的新机 会。（2）车站商务业务：零售租金，广告等构成稳定利润来源，2024 年EBIT为38亿港币，助力铁路业务实现自负盈亏。

香港物业业务：投资物业短期承压，开发物业受益楼市回暖。（1） 投资物业：截至2024年底，公司在香港的投资物业包括315242平 方米的零售物业、39451平方米的写字楼等，为公司带来稳定的物 业租赁及管理收入。目前写字楼出租持续承压，商场尽管维持较高 出租率，但同样存在一定的租金下行压力，或影响该业务经营。 （2）开发物业：截至2024年末公司在建住宅项目达13个，拥有 89万平米可售资源，预计于2025-2026年集中落成。此外，公司 在5个站点拥有大量尚未批出的物业发展项目，总楼面面积273 万方。当前香港经济金融持续发展、“辣招”基本放开、大量人才 引进带来潜在购买力持续流入、按揭利率低于租金收益率、下半年 美联储有望开启降息，2025Q2以来香港楼市正步入筑底企稳状态， 将对公司地铁楼盘的销售形成利好。