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REITs行业2025年中期策略：估值高位，行情对分派率和业绩更为敏感。25H1 政策主线：细化扩募要求，继续支持 REITs 扩围扩容。细化扩 募要求方面，上交所于 25 年 6 月末发布了《REITs 业务指南 3 号—— 新购入项目》，对扩募流程、发售要求及限售期进行了进一步完善和丰 富，明确了扩募发售业务流程。支持 REITs 扩围扩容方面，1 月发改 委强调要更大力度支持 REITs 市场扩围扩容。2 月，证监会首提支持 人工智能、数据中心、智慧城市等项目发行 REITs；4 月发改委、能源 局提出支持燃煤发电项目发行 REITs。

截止 25 年 6 月末，广义的 C-REITs 市场规模为 2,424 亿元。其中 C-REITs 二级市场 68 单项目，总市值 2,055 亿元；交易所审核的 15 单项目规模 220 亿元；过审待上市的有 6 单，拟募集 150 亿元。项目 供给端，25H1 过审项目数量和规模较低，过审 9 单项目，募集金额 166 亿元；24H2 过审数量及规模是最高的，过审 16 单项目，募资 328 亿元。25H1 审核效率提升，项目平均 73 天过审，较 24H2 下降 1 天。

25Q1 整体业绩承压，收入、可分配金额同环比均有下降。环比方面， 51 单可比 REITs 收入环比下降 4.0%，可分配金额环比下降 13.9%。 同比方面，33 单可比 REITs 收入同比下降 5.9%，可分配金额合计同 比下降 14.0%。消费 REITs 的收入和可分配金额显著优于其他 REITs。

25 上半年 C-REITs 行情表现突出，大类资产中仅次于贵金属。25 上 半年 C-REITs 综合和收益指数持涨 21.1%，超过中证转债（+7.0%）、 万得全 A（5.8%）、中债-国债指数（-0.3%）以及全球主要权益市场及 货币。25 上半年 C-REITs 行情始于 24 年末，并呈现出持续上涨的趋 势。截止 24 年末 30 年期国债到期收益率已降低至 1.9%，且 24 年 12 月政治局会议传递出 25 年仍将是低息环境的预期，使得稳定收益资金 对高收益资产的需求凸显。分板块看，25H1 消费 REITs 涨幅最高，综 合收益涨幅 36.9%，其中资本利得为 34.7%，分红收益 2.2%，系业绩 稳定且年初估值较低；保租房 REITs 涨幅排名第二，综合收益涨幅 29.1%，其中资本利得为 27.9%，分红收益 1.1%。

25H1 影响个券涨幅排名的三个因素：分派率利差、新股和业绩完成 度。分派率相较板块平均高于 1%的 REITs 涨幅排名更高。25 上半年 REITs 二级市场估值较高，新股分派率往往更具优势，上市后涨幅表 现更好。单季度和四个季度完成率较高的 REITs 涨幅排名通常也较 高。此外，REITs 市场行情较好的时期发行的项目中签率越低，中签 率越低的项目往往上市后 1 个月的涨幅也越高。