房地产行业中期策略：开发为矛，运营为盾.pdf
- 上传者：v*****
- 时间：2025/06/23
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房地产行业中期策略：开发为矛，运营为盾。
基本面分析：止跌回稳进程几何？一二手房持续分化中
从成交量看，新房受供给约束维持低位，二手房高位回落。
从价格看，5月新房环比-0.2%，二手房环比-0.5%，降幅均走扩，新房降幅小于二手房。
当前新房正在演绎：①缩量：23年以来，住宅销售面积>宅地成交建面>住宅新开工面积，形成供需剪刀差，持续去库中。②提质：销售承 压倒逼产品升级，新房形成低容积率+高得房率趋势。
当前二手房正在演绎：受到高质量新房分流+挂牌量的冲击。
政策面分析：进入深水区，有待突破传统框架
24Q4以来政策环境最为宽松，传统需求端政策加码的空间已有限。尽管首付门槛及房贷利率均为历史最低水平，但居民新增中长贷持续承 压，1-5月累计同比-2.9%，有待打通从信贷扩张到房价企稳的路径。
中长期展望：经济增长、收入提升、人口流入，支撑地产企稳。通过筛选出本轮周期中楼市仍逆势增长的城市：鄂尔多斯、吕梁、 陇南、商洛，复盘发现共性：产业发展、经济增长、收入提升、人口流入，支撑当地楼市量价齐升。
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