房地产行业深度报告：“好房子”系列专题一，四代宅崛起，政策红利与产品创新驱动居住升级.pdf

房地产行业深度报告：“好房子”系列专题一，四代宅崛起，政策红利与产品创新驱动居住升级。

四代宅政策频出，整体居住体验优化

第四代住宅主要特征是把地面的庭院置于高层建筑，让每层住户都能拥有露台院 落和独立花园。2022 年开始，伴随“好房子”概念陆续在中央各部门被提及， 此后各地政府开始调整建筑规范，鼓励房企提升产品品质。2023 年以来，西安、 厦门、苏州等地陆续出台四代宅相关建设实施方案，“好房子”概念开始迎来快 速发展。四代宅主要特点包括：（1）通过对阳台、空中花园的优化设计赠送露台 面积，有效提升实际得房率。（2）露台在空间布局上采用开敞式错层设计，增加 了采光面积。（3）可视面最大化、五大空间一体化。（4）垂直花园展现绿色建筑 理念。

多城四代宅入市，整体去化优秀

根据克而瑞调研数据，2025 年各城市拟供应第四代住宅将保持增长，明确要打 造四代宅的新项目预计将突破 70 个，其中，南京、西安已明确的四代宅项目分 别为 16 个和 14 个，预计四代宅供应将成为市场主力。从去化表现来看，多城推 出的四代宅去化率优于同地段普通住宅，带动市场热度边际回升。

好房子趋势：产品力成为核心竞争力

在“好房子”政策指引下，我们认为未来商品房发展趋势主要有（1）低容积率： 2024 年以来，各地成交宅地中，容积率 1.5 以下的地块明显增加，包括苏州、南 京、合肥等地，都推出了多宗容积率在 1.0 出头的地块。（2）高得房率：在“好 房子”政策引领下，多城市出台建筑新规提升商品房容积率，相关措施包括提高 阳台赠送面积、架空层及风雨连廊不计容、饰面层部分面积不计入容积率等。（3） 大户型：据克而瑞检测的 193 个城市数据显示，2024 年四房户型产品成交占比 同比提升 2.8 个百分点至 29.2%，140 平以上户型成交占比同比提升 1.7 个百分点 至 18.8%。