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保利置业集团研究报告：行业深度调整周期中经营韧性凸显，债务结构明显优化，兼顾稳与进。保利置业是保利集团地产主业与资本市场的重要平台。保利集团持有公司 6.64%的股份，通过保利（香 港）控股间接持有公司 41.45%的股份，合计持有公司 48.09%的股份。得益于保利集团的支持，一方面， 为保利置业提供了强大的融资保障；另一方面，在保利置业发展初期，得益于保利集团优质资产注入的 支持，使得公司房地产开发业务快速起步。

公司管理层多为保利系老员工，管理及专业经验丰富。现任保利置业董事会主席万宇清从事地产行业超 过 20 年，经历了房开各个专业管理岗位，担任过集团多家房企的高级管理人员，拥有丰富的企业管理和 房地产开发运营管理经验。其晋升董事会主席后保利置业进入新的快速发展通道，不仅推动组织变革、 人才升级，内部管理与产品力维度上也在快速提升。2024 年 3 月公司委任胡在新为执行董事及董事总经 理，担任保利置业“第二把手”，主要负责整体战略规划及运营管理，例如老盘新做、品牌营销实施， 同时主管营销和人力，推动内部培训提升工作，有望为公司带来新的业务发展机遇。此外，2020 年至今， 公司持续推动人才市场化，从知名房企引进不少人才加入。

此轮行业深度调整周期中，公司逆势取得突破，销售规模首次进入行业 TOP20。1）销售：2024 年公司 销售金额为 542 亿元，同比+1.1%，销售排名提升至第 17 名，首次进入了 TOP20 房企的行列，一、二线 城市销售金额占比达 85%。25 年销售目标仍为 500 亿元。2）供货：2025 年公司预计推货 1200 亿元， 其中年初有约 750 亿元存量，年内计划新增 450 亿元。3）拿地：2010 年至今，公司已完成了上海、深 圳、广州、宁波、济南、南宁、苏州、杭州、贵阳、武汉、昆明、哈尔滨等 31 个城市的布局，累计获取 165 个项目。2024 年拿地金额 199.5 亿元，同比-39.3%，拿地强度回落至 37%，同比-25pct，虽然拿地强 度有所减弱，但楼面均价仍然继续上涨至 2.07 万元/平，同比+14.7%。2024 年、2025 年 1-3 月获取的所 有地块均全部位于一、二线城市。公司上海与济南市场销售表现较好。公司拿地布局的城市能级有着明 显提升，虽然单位成本增加，但项目质量和预期去化应该有所提升。我们认为，在市场下行周期中，这 样的投拓思路是相对安全的。3）土地储备：2024 年末公司总土储 1316 万平，土储权益比例为 70%，平 均土地成本 1.1 万元/平，土储逐渐向高能级城市和长三角倾斜，一线城市全口径土储占比达 29%，二线 城市占比 44%；三四线城市占比 26%。

多元业务方面，1）物业管理：上海保利物业酒店管理集团有限公司业务涉及住宅、商业、办公楼、酒店 和剧院等多种类型物业的经营管理服务。公司于 1996 年在北京成立，隶属于保利置业集团，作为首批国 家一级资质物业，率先将星级酒店服务品质融入物业服务。截至 2024 年末，管理物业项目数量达 288 个，在管面积达 5274 万平，同比+3.9%。2024 年物业管理公司实现收入 12.06 亿元，同比持平。2）投 资性物业及酒店：保利商旅酒店管理有限公司是保利置业全资子公司，负责保利置业自营酒店项目的经 营管理，外资酒店品牌的业主管理、部分商业及写字楼管理、健身房运营及新项目的开发等。截至 2024 年末，酒店板块已布局在全国 8 个城市共 9 家酒店，既有位于一线城市核心区的高端商务型酒店，也有 位于城市周边的温泉酒店、景区酒店等项目。其中委托管理酒店项目 4 家分别与洲际酒店集团和凯悦酒 店集团合作；另有 5 家自营酒店。截至 2024 年末，公司持有投资物业总建面 68.2 万平，持有投资物业 之资产值约 87 亿元，酒店资产值 35 亿元。