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REITs行业2025年一季度业绩综述：板块分化加剧，看好优质内需资产及景气度修复资产。62 只 REITs 披露了 2025 年一季报，27 只拥有达成率数据的 REITs，三大指标（收入、EBITDA 和可供分配金额）的平均达成 率均分别为 103.9%、125.0%、109.5%，均超额达成。62 只存量 REITs 总体业绩压力仍存，三大指标同比增速分别为-5.6% 、- 6.6%、-11.0%。各板块分化加剧，消费、保租、市政环保等业态 总体运营稳健，仓储、产业园区、交通、能源等业态内部分化。 持续看好 C-REITs 在“资产荒”环境下作为核心资产的稀缺性、 优质性，首推一级市场的网下打新及战略配售。下半年市场止盈、 解禁压力及政策红利动力并存，二级市场有望迎来更佳配置机 会，建议聚焦“优质内需资产+景气度修复资产”两条主线。

综述：次新项目达成率表现良好，存量项目业绩承压。62 只 REITs 披露了 2025 年一季报，27 只拥有达成率数据的 REITs，三大指 标（收入、EBITDA 和可供分配金额）的平均达成率均分别为 103.9%、125.0%、109.5%，均超额达成。62 只存量 REITs 总体业 绩压力仍存，三大指标同比增速分别为-5.6%、-6.6%、-11.0%。

业态：板块分化加剧，消费、保租、市政环保等业态总体运营稳 健。（1）产园：整体业绩及经营持续承压，多数项目出租率、租 金双双下滑；（2）仓储：以价换量成效较好，散租项目出租率继 续回升；（3）保租房：经营总体保持高位平稳，北京、厦门等区 域的政策类保租房租金稳步上涨，上海、深圳等区域的市场化类 项目承压；（4）消费：业绩普遍超额达成，出租率保持高位、租 金有所分化。具体来看，购物中心 REITs 项目总体出租率保持稳 定，多项目经营指标稳健增长。奥特莱斯 REIT 出租率、租金高 位承压。社区商超 REIT 出租率高位略降，长租期优势仍存。农 贸市场 REIT 上市首个季度出租率承压。（5）交通：业绩表现分 化，部分项目车流量及通行费持续修复。（6）市政：垃圾处理项 目业绩承压，水务、水利类项目运营稳健，供热项目表现亮眼。 （7）能源：业绩表现分化，部分项目上网电量与结算电价承压。 投资建议：后市建议聚焦“优质内需资产+景气度修复资产”两条 主线。2025 年以来，C-REITs 市场走势强劲，指数涨幅 9.6% ，收 益率领跑全球 REITs 大类资产，在强配置资金环境下，预计上半 年仍将维持高位。持续看好 C-REITs 在“资产荒”环境下作为核 心资产的稀缺性、优质性，首推一级市场的打新及战配。下半年 市场止盈、解禁压力及政策红利动力并存，二级市场有望迎来更 佳配置机会，建议关注：1、优质内需资产，包括保租房、消费、 市政环保等业态中绝大部分稳健运营的项目，推荐在市场波动后 逢低布局；2、景气度修复资产，包括部分出租率持续提升的仓储 物流项目、部分车流量持续向好的交通基础设施资产。