公募REITs2024年报全解析：经营、估值与投资者结构透视.pdf

公募REITs2024年报全解析：经营、估值与投资者结构透视。事项： 24 年 12 月以前上市的 51 只 REITs 已公布 24 年年报，年报发布后风险偏好收 敛，REITs 中经营相对稳健的行业和个券表现较好。

平安观点：

REITs 年报较四季报披露晚 2 个月，但是能提供经营细节、资产估值调整和 投资者行为方面的信息。24 年年报披露进一步优化，增加了评估参数调整 的情况，有助于投资者理解 REITs 估值的变化。

按行业展望从弱至强，产业园&仓储物流＜交通<能源&保障房＜公用事业＜ 消费。产业园、仓储物流经营仍有压力，或暂未至拐点。产业园同质化竞争 严重，新增供给持续进入市场；仓储物流 24 年以来供应量已边际放缓，若 需求平稳则有望磨底。交通板块大规模调降收入预期，涉及的地域广泛，且 幅度较深。能源板块当期经营仍相对稳定，但电力市场化交易可能加大收入 波动。保障房经营波动不大，但竞品入市较多，部分 REITs 调低租金或出租 率预期。水利、生态环保等公用事业板块整体稳定，行业层面暂未见系统性 趋势，关注或有的涨价空间。消费板块，周边增量竞品较少，部分资产提升 租金预期。

受产业园、仓储物流、交通经营预期下降的影响，估值以调降为主。产业园 评估值普遍下降 3%至 7%，仓储物流评估值普遍下降 1%至 4%；交通板块 在年限缩短、经营弱化的共同作用下，评估值普遍下降 3%至 15%；能源板 块估值普遍下降，但降幅分化大，主因经营期限缩短、部分个券经营预期调 降。期限长、经营稳定的保障房、消费评估值变动不大，部分消费 REITs 评 估值上涨近 3%。折现率多数在无风险收益率的带动下有所下行，幅度约 0.25 个百分点，仅部分能源 REITs 因电力市场化逆势调增折现率。

投资者结构方面，证券自营是 24 年下半年增持 REITs 最多的机构投资者， 持仓市值已超过保险，主要是 24 年上半年以前已进入 REITs 市场的投资者 增持，反映出证券自营的投资行为对二级市场价格走势更敏感。此外，保险 对消费的偏好边际提升，或因保险近年对消费类不动产的投资兴趣 较为浓 厚。