购物中心专题报告：被低估的稳定现金流资产.pdf

购物中心专题报告：被低估的稳定现金流资产。购物中心将餐饮、零售、体验等消费业态聚合在一起，以最高效的形式满足消费者线下消费需求，已成熟的头部购物中心具有较深护城河。1）居民餐饮、 部分零售、娱乐休息消费具有社交及体验属性，主要依赖线下渠道。根据中心 地理论及集聚经济原理，将线下消费的业态集中布局在合适的中心地，能达到 最佳的经济效益。购物中心将客户线下需求聚合到一起，使消费者以高效率满 足消费和娱乐需求，同时使线下商户以最低的成本获客，是适应当前消费者生 活方式的最佳线下进化形态，成为线下最大的消费流量场。2）目前城市框架 基本成型，已成熟的头部购物中心较难被颠覆，其位于区域中心或多条轨交覆 盖，除非出现位置更合适、体量更大且体验感更强的替代者。

成功的购物中心一般需要好的地段、合适的客群定位以及强运营能力，三者缺一不可；购物中心运营公司的护城河在于选址定位能力、运营能力及规模效应。1）地段是购物中心所处的城市和区位，决定了购物中心业绩的天花板， 客群定位是否正确是购物中心开业成功的先决条件，在前二者的基础上强运营 能力保障购物中心的长期经营。2）购物中心的经营是典型的know-how业务， 包括如何选址、定位、招商、运营，这需要操盘数量和时间的积累，头部商管 公司或商业地产公司在营购物中心数量多，地段选择、客群定位的经验以及强 运营能力都可以快速复制到新的项目中，操盘成功的概率更高。

重奢购物中心的护城河在于顶奢品牌资源，处于竞争格局稳定的市场或具有垄断优势的重奢购物中心能保持业绩稳定。1）重奢购物中心零售业态占比近 70%，人数占比10%的重客（年消费30万以上）消费额占比至少40%，并对 头部奢侈品牌的黏性强，其消费行为具有抗周期性。2）头部奢侈品牌对重奢 购物中心租金贡献度高，因此重奢购物中心的护城河在于有足够数量的头部奢 侈品牌门店。3）大部分存量重奢购物中心已进入成熟期，处于竞争格局较稳 定的高能级城市以及具有垄断地位的重奢购物中心稳定性更强。部分重奢购物 中心还通过强大的运营能力打败竞争对手、不断调改等保持业绩，具有α属性。

体量足够大、体验感强且洞悉消费趋势、及时引入需求增长的业态和品牌的非重奢购物中心能保证客流、零售额以及租金。1）非重奢购物中心壁垒低，数 量多，竞争激烈，运营的关键在于客流，需要把多种线下消费场景聚合在一起， 产生“客流虹吸效应”才能对抗激烈的竞争以及行业下行。2）从消费者需求 和业态盈利能力来看，最稳定的模型或许满足10万方以上且交通便捷或地铁 上盖，能覆盖全客层的一站式消费项目，竞争激烈的高能级城市至少需要20 万方。4）高能级城市竞争激烈，对运营能力要求更高；三四线城市购物中心 对街边店和商业街形成降维打击，单个市场空间有限，需要占据先发优势。