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贝壳公司研究：最强中介的突围与回归。贝壳控股是国内领先的房屋交易和服务平台。贝壳起源于2001年成立的链 家房地产经纪公司，2018年贝壳找房正式上线，凭借中国最大的真房源库，2020 年贝壳（BEKE.N）在纽交所上市，成为中国居住服务第一股；2022 年贝壳 （2423.HK）以介绍上市的形式在港交所上市。

贝壳营收和净利润总体波动上升，2023年起已全面实现盈利。营收方面， 2019-2023 年，贝壳营收由 460 亿元增长至 778 亿元，CAGR 约为 14%， 2024Q3 公司收入为623 亿元，同比增长8.3%；净利润方面，2023年贝壳扭 亏为盈实现净利润59亿元，Non-GAAP净利润98亿元，2024Q1-3公司净利 润约为35亿元，Non-GAAP净利润约为59亿元。

平台优势显著，贝壳有超越市场的阿尔法能力。截至2024Q3，贝壳平台拥 有门店超4.8万家，经纪人超47.6万名，全行业平台规模最大。从用户画像看， 贝壳主要深耕高线城市。基本盘业务来看，存量房业务和新房业务均贡献收入 30%以上，分别贡献毛利40%和25%以上。1）存量房业务：一线城市复苏快于 大盘，公司更快受益于政策拉动带来的行情；2）新房业务：公司在行情较差时 更易抢占市场份额，当前阶段为买方市场，贝壳易于获得更高议价权，从而提升货币化能力，持续提升盈利水平。

深层挖掘产业链需求，2C发展家装和租赁业务，2M积累开发经验。在地 产消费的链路中，行业集中度较低。1）贝壳凭客户体量发展家装业务，收入增 速较快，具备行业头部体量后，毛利率可维持在较高水平。公司在试点城市单城 盈利后，复制经验有望推广至全国，规模效应下业务整体盈亏平衡可期。2）在 地产交易震荡行情下，公司以轻资产拓展租赁业务，标准化服务具有用户信任优 势。3）在深耕地产多年后，2023年提出“一体三翼”战略，成立贝好家事业部， 公司通过亲自操盘可为数据化赋能产业积累经验。