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港铁公司研究报告：“铁路+物业”优等生，基本面已筑底。消费模式转变利好跨境铁路，入境旅游需求增长或利好免税店。香港居民“北上”消费蔚然成风，利好跨境铁路客流增长。7-10月，罗湖 与落马洲过境线、高铁客运量同比+23%、+10%，在常态基数上强劲增长。 铁路客运经营杠杆高，或驱动24-25年香港车务运营板块盈利大幅改善。政 府实施多项惠港措施，如内地居民免税额度扩大、恢复深圳市居民“一签多 行”签注等。7-10月中国内地、非内地的访港旅客数量同比增长9%、26%。 旅游需求增长或促进免税店的分成租金增长。

按揭利率下降有望提振零售和楼市，物业开发交楼高峰期到来

美联储自9月开启降息周期，香港金管局跟随下调基准利率，对香港零售和 房地产市场或有利好。10月香港零售业销货价值同比下降2.9%，但降幅已 较1-9月（同比-7.6%）大幅收窄。住宅租金收益率相较按揭利率的性价比 显现。10月港岛/九龙/新界的A类（小户型）私人住宅租金收益率已达到 4.5/4.6/4.7%，已高于香港主要银行的按揭贷款利率（约3.5%）。根据住宅 项目建造与预售情况，我们预计25-26年为公司物业开发利润入账高峰期。

我们与市场观点不同之处

香港经济前景不明朗及较高的利率抑制消费意愿，市场担心商场租金持续下 跌、住宅销售难反转。我们认为，当前股价已充分反映基本面担忧，当前股 价已较2019年7月的历史高点下滑五成。更为关键的是，边际回暖信号已 经显现，2025E PE与PB估值低于2011年以来的25%分位数。