房地产行业专题报告：房价止跌的路径分析.pdf

房地产行业专题报告：房价止跌的路径分析。房价下跌周期较长，一线城市更稳健。从70城房价同比数据来看，新房和二手房价格增速走势趋于一致，均在2022 年进入下跌通道，2024年有扩大趋势，下跌周期分别为29和31个月。根据70 城房价指数，一、二、三四线新房价格指数分别降至2021、2020、2019年中旬 水平；一线城市二手房价格指数降至2020年初水平，二线和三四线均降至2018 年初水平。

供需关系直接影响，居民预期为重要制约因素

我们认为本轮房地产周期房价下跌主要受供需关系和购房预期影响：成交端， 2024年1-8月商品房销售面积绝对规模降至2015年水平；供应端，9月商品房 待售面积依旧维持高位，二手房挂牌量自6月以来不断攀升，整体库存较大，供 过于求的情况下，开发商和二手业主在避险趋势下降价出售，导致房价持续下跌。 截至二季度末，预期未来更多储蓄占比维持高位，房价预期上涨比例降至14.6%， 预期下行导致购房意愿不足的循环还在演绎。

房价止跌回稳的几种路径

（1）政策：首付比例和存量利率下调有望修复购房预期，四个一线城市限购政 策调整后，房价预期改善传递到低能级城市。（2）供应：从严控增量角度而言， 322城1-9月宅地成交面积和金额分别同比-20%和-36%，后续去库存措施不断推 进，供需关系扭转有望使房价企稳；针对新房户型优化层面，70/90限制放开、 各地建筑新规出台，优质产品有望获得更多溢价，实现新房价格的企稳。（3）需 求：我们估算居民住房资产负债率12.65%，处于较低区间，同时我国25年以上 房龄住房占比27.5%，后续改善空间较大。（4）租金收益率：百城租金收益率持 续提升，成都、武汉、长沙等二线城市及部分三四线城市租金收益率水平超过 3%，基本接近甚至超过房贷利率水平，提升进一步提高了房产配置性价比。