房地产行业专题报告：供需框架下楼市趋势探讨.pdf

房地产行业专题报告：供需框架下楼市趋势探讨。分析框架：住房作为商品，量价本质上是由供需决定。从供给来看，包括存量供应和新增供应，存量供应主要受在 建未售和现房供应等影响，新增供应则与新增拿地、新开工等关联度较高。随着2022-2024年房企拿地开工大幅下滑， 边际新增供应不断萎缩，当前供给端主要困难在于存量库存较高。从需求来看，主要受购房意愿（包括购房成本、机 会成本与预期收益等）和购房能力（包括财务状况与负债水平、现金储备与预期收入等）影响，当前需求端主要问题 在于收入增速放缓、房价下行背景下居民购房意愿不足、购买能力下降。

海外经验：购房意愿与能力均提升，供需格局大幅优化带来房价企稳。梳理美国次贷危机、中国香港97年金融危机 后的楼市企稳特征，均存在：1）经济及收入预期好转、房价下跌带来置业门槛下降，居民购房能力提升；2）租金 回报率逐步超过或接近理财及房贷利率，租金相对吸引力提升，带来购房意愿改善；3）需求端逐步恢复，叠加新增 供应大幅下降，最终带来供需格局优化、房价逐步企稳。

国内展望：积极因素逐步积累，关注收储及降息。当前国内楼市调整已近三年，量价较2021年高点均明显回落，同 时随着首付、房贷利率大幅下降，居民购房门槛已明显回落，租金回报率相对吸引力逐步增强。针对房价下行及收入 担忧下居民购房意愿不足及存量库存较大的现状，仍需降低新增房贷利率减轻月供压力、提升租金回报相对吸引力， 同时加速收储落地消化存量库存，改善市场供需关系，后续建议密切关注“租金回报率VS房贷利率、国债及理财收益 2 率”等相对估值指标、收储落地情况。