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数字时代的游民：房价、政治与产业变迁的交织脉络。本篇报告通过分析美国房地产市场的历史数据，探讨美国21世纪以来的两次房地产浪潮的成 因、特征及其对经济和政治的影响，旨在理解房地产市场的时空动态特征，与产业发展和贫富 分化等因素的关联，以及对政治格局变动的影响。我们还基于美国房地产市场的发展现状，对 2024 年美国大选进行了前瞻，北卡罗来纳州或将是两党争夺的关键地区。

这次不一样？—— 21世纪美国的两次房地产浪潮

每一次金融市场的泡沫，事实上都能找到其背后坚实的基本面。在高度杠杆化的 金融市场，投资者们从成年累月的成功相信，旧有的规律已经过时，“这次不一样”。 我们分析和对比21世纪美国的两次房地产浪潮，得到了一部分“这次也一样”的 规律：(1)两次房地产浪潮都在低利率的宽松货币政策中孕育而生;(2)房地产浪潮 的开始往往伴随着强劲的经济复苏；(3)两次房地产浪潮的快速上涨过程均伴随着 显著的信贷扩张和次级贷款的剧增。

加州意识形态 —— 产业发展变迁推动房价上涨

房价上涨存在区域差异，尤其是在高科技产业发达且迅速发展的地区，房价涨幅 尤为显著。在加州意识形态的孕育下，加州成长为全球高科技中心。与之相对应 的，加州的核心城市——洛杉矶和旧金山的实际房价已创新高。同时，产业转移 和人口外溢带动了加州周边城市的房地产繁荣。近年菲尼克斯和西雅图的房价迅 速攀升，部分得益于加州科技企业的外溢效应和人口转移。

数字统治下的苦难 —— 贫富分化下的区域房价差异

加利福尼亚州内核心城市的房价走势与全州整体房价走势分化。加州的核心城市 洛杉矶、旧金山和圣地亚哥的实际房价均创新高，而加州平均房价并未触及前高。 城市间房价走势的差异主要源于加州严重的贫富分化，2016-2020 年加州的基尼 系数为0.487，高于美国均值0.482。这是数字统治时代下的苦难，科技巨头利用 技术和数据资源，构建新的垄断形式和分配模式，加剧区域贫富分化程度，从而形 成核心城市房价飞速上涨而周边区域房价较为疲软的特征。

2024年大选前瞻 —— 北卡罗来纳州的争夺之战

我们发现房价上涨迅速和生活成本上升较快的区域，往往伴随着民主党相对支持 率的上升。2016年和2020年北卡罗来纳州都是共和党获胜，但随着物价和房价的 同步上涨，民主党支持率有望继续上升，在2024年大选中可能会迎来翻转。根据 270towin 民调数据，北卡由浅红州转为摇摆州，两党支持率差距在缩小。如果北 卡成为民主党的选区，则民主党获胜的概率有望大幅上涨，而如果北卡成为共和 党选区，则民主党需要赢得宾州的选票才有较为稳妥胜出的可能。因此，北卡罗来 纳州或将是两党争夺的一个关键地区。