房地产行业2024年中期策略：下半年地产空间在哪？.pdf

房地产行业2024年中期策略：下半年地产空间在哪？ 【政策端：定调“稳市场”与“去库存”，24 年以来供需两端政策力度明显加大】

需求端，1）除一线城市、海南、天津外，全国基本进入不限购时代，今年以来一线城市也出现了局部限购松动，这也是 14 年限购放松潮中没有 出现过的情形。我们预计未来一线城市将维持一部分结构化的限购政策，进一步区域由外向内、面积由大到小“渐进式”调整，或进一步降低社 保年限。而其余城市可能会进一步推进“买房落户政策”，目前西安、郑州、南京、济南、合肥、沈阳、青岛、长沙、苏州等超过 500 万常住人 口的城市，陆续出台买房即落户政策，常住人口在 300 万人以下的城市已基本实现落户“零门槛”。2）居民信贷达到历史最宽松状态，首付比 例、房贷利率均调至历史低点，此外，一些地方出现了首付折上折、先息后本等非常规操作，进一步降低居民购房门槛及成本。

供给端，1）房地产融资协调机制建立并加速推进，截至 5 月中旬，全国 297 个地级及以上城市已经建立该机制，商业银行审批通过了“白名 单”项目贷款 9350 亿元。但各地实际落地的金额都相对有限，白名单融资推进仍需时间。金融机构的信心不足，对于项目端的融资支持是从自 身风险规避的角度来考量的，对于项目的要求严格、抵押要求也较高，因此出现了入围多、审批多、放款少的情形。2）去库存“两条腿”逐渐 明晰，分别为政府向开发商收储（G2B），央行推出 3000 亿元保障性住房再贷款工具支持地方国资收储；以及收购居民手上的二手房，目前已 有超过 70个城市推进住房“以旧换新”。

【行业基本面：上半年楼市地市成交持续缩量；库存去化压力仍然较大，对房价有一定压制】

销售：1）新房销售受供应制约复苏相对较慢，二手房因挂牌量较高且房价跌幅更大，因此成交降幅小于新房。上半年我们跟踪的 40 城新房成交 面积同比-38.7%，18 城二手房成交面积同比-12.7%。预判下半年，我们认为，成交总量规模将延续弱复苏，新政效应持续发酵，同比降幅有望进 一步收窄。预计核心一二线城市短期受新政影响，市场活跃度提升，释放了一波此前积压的购房需求，但随着需求逐渐释放完毕，政策效果边际 减弱，市场的持续性修复仍依赖于后续政策跟进节奏和力度、居民收入预期的改善以及房价出现企稳；而对于多数弱二线和三四线城市而言，短 期信贷政策的调整效果一般，后续若无能增强居民购买能力的新政出台，成交大概率难现改善。整体而言，二手房因价格优势市场份额仍将继续 增长。2）结构性的城市表现强于总量，因此从全国层面数据来看，政策效果尚不明显，销售仍然低迷。全国商品房销售面积从绝对值来看，仍 为 13 年以来同期最低水平，上半年累计同比-19.0%。

土地市场：今年以来土地成交持续大幅缩量，预计将拖累后续供货、销售以及投资。上半年全国土地成交建面同比-20.5%，土地溢价率 3.4%， 同比-1.6pct。受到市场低迷、房企资金紧张等因素影响，行业供给端大幅收缩，房企拿地意愿持续低迷。我们认为，下半年企业拿地力度或将较 上半年有所修复，虽然供应量收缩，但各地政府优化供地结构、更加精准地供地、加强优质低密地块的供应、取消土拍限价等措施，或使得部分 城市的土拍热度上升。

新开工与投资：预计持续承压，且短期制约其修复的因素尚未出现改善。上半年投资同比-10.1%；新开工面积同比-23.7%。我们认为，当前制约新开工 修复的因素未出现明显改善，如前期土地成交规模大幅下滑、房企资金紧张、销售尚未恢复，我们预计下半年新开工或延续下行态势。投资方面，今 年以来土地成交仍在下滑，或继续拖累下半年土地投资修复，同时在建安工程投资下行态势延续，下半年房地产开发投资整体或仍偏弱。