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房地产行业海外REITs市场巡礼：美国篇，美国REITs，起源于下行期、成熟于全球化。全球REITs概况：REITs（Real Estate Investment Trusts）自20世纪60年代在美国 推出以来，已有44国家和地区相继推出相关市场，截止2023年底，EPRA口径全球R EITs总规模逾1.69万亿美元，近十年来亚洲市场已成为REITs增长的主力。各国家和 地区REITs市场建立的时间和背景各不相同，但成熟市场REITs有明显的税收优惠驱动 特征。

美国REITs简析：截止2024年1月底，根据Nareit口径，美国RElTs拥有约4万亿美 元的商业房地产资产，包括公开上市、公开非上市、私募股权和抵押REITs，其中富时 Nareit指数市值规模达到1.30万亿美元，美国REITs起源于下行期、成熟于全球化， 税收政策和经济周期对市场的发展产生了重要影响。长期回报率方面，REITs在上具有 一定优势，但近年REITs走势弱于股市，且夏普比率一般。在抗通胀方面，REITs是实 物资产，具有很强抗通胀属性。REITs与房价走势具有较强相关性，与股指的相关性要 显著大于与债券指数的相关性。指数方面，目前REITs已被纳入多支REITs指数，REI Ts指数基金方面，近年来也在不断发展，大多数为ETF基金。

细分市场表现：从底层资产看，美国公募REITs底层不动产类型十分丰富，包括工业、 办公、零售、住宅、多元、酒店、医疗、仓储、林业、电信、数据中心、博彩等十三类 不动产类型。得益于AI的爆发带来了巨大的算力需求，近年数据中心REITs表现亮眼。 近30年来，富时REITs估值倍数整体呈上升趋势，其中数据中心、工业、电信类REIT s估值较高。

后市展望：受到经济增长、通货膨胀、地缘政治和美国总统大选等众多因素的影响，预 计2024年的美国REITs市场将充满不确定性。但值得注意的是，美国市场上的投资者 对大类实物资产的配置仍然不足，海外REITs的基本面依然保持韧性，2024年美联储 大概率将开始降息，REITs市场将迎来潜在配置机会。