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经营服务行业2023年年报综述：修内功利润增速回正，乘天时服务能力当先。运营服务（物管商管）：利润增速回正，规模扩张放缓，央国企表现 更佳，高股息现金牛凸显配置价值。20 家重点物管及商管公司 2023 年 合计实现营业收入 2116.5 亿元，同比增长 10.0%，较上年下降 14.0 个 百分点；实现归母净利润 116.3 亿元，同比增长 1.0%，较上年提升 40.8 个百分点。行业分化加剧，央国企背景企业归母净利润同比增长 26.3%，民企下滑 60.1%。重点物企在管面积合计 60.6 亿方，增速为 10.5%，较上年的 27.5%有所放缓。2023 全年并购市场遇冷，上市物企 仅 22 宗并购（2022 年 31 宗），总对价下降 80.7%，降幅更大。2023 年重点公司派息率 65.2%，3 年来逐年提升，当前平均股息率 5.2%。

交易及其他服务：交易中介商及代建运营向好、业绩提升，资管服务 商业规模优势显著。（1）交易中介商：营利双增，资管规模扩大。受 存量房市场复苏和新业务等带动，头部中介商（贝壳、世联行）2023 年营收 811.5 亿元，同比提升 25.5%；归母净利润 55.9 亿元，同比提升 442.7%。其中住房交易服务类业务比重下降，但头部交易商的门店及 经纪人均保持稳定，同时房屋资管业务比重提升，在管规模有所扩大。 （2）代建服务商：业绩亮眼新拓稳健，超额派息尽显逆周期本色。典 型代建服务商绿城管理控股 2023 年营收 33.0 亿元，同比增长 24.3%； 归母净利润 9.7 亿元，同比增长 30.8%。新拓代建项目合约总面积及项 目代建费增速均超 20%。公司 2023 派息率 103%，当前股息率 8.2% （3）资管服务商：资产运营业务持续发力。代表公司首程控股 2023 营收受 REITs 二级市场影响下降 44.8%，资产融通业务收入下降近 8 成，但资产运营业务持续发力增长 12.9%，运营规模有所提升。

展望及投资建议：看好不动产全生命周期各环节的优质经营服务商。 （1）开发建设环节：“保交楼”工作和保障房建设持续推进，看好代 建服务商龙头绿城管理控股。（2）存量运管环节：看好央国企背景物 企及运营能力较强的商管公司，建议关注华润万象生活、中海物业、 招商积余、越秀服务、中国国贸、锦和商管。（3）存量运管及交易环 节：二手房成交易深度长期有望提升，租购并举下租赁住房赛道向 好，建议关注存量房业务龙头贝壳。