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2023公募REITs年报估值有何变化？2023 年公募 REITs 年报出炉。相较于季报，公募 REITs 在估值和投资者结 构方面存在增量信息。估值来看，产业园和物流园估值多下降，主要系租金 水平和租金增长率有所调降；保租房 REITs 受租金小幅上调影响，估值提 升；高速类 REITs 估值多数下降，主要系期限减少和通行费收入调减；能 源项目估值变动受到发电收入减少、成本增加以及特许经营期限缩短等因素 主导，均出现下调。投资者结构来看，机构投资者占比仍较高，达 93.37%。 新旧动能切换背景下，估值增长假设多数下调，我们建议关注经营稳定性较 强、具备一定韧性的资产，如保租房、能源、车流稳定和分派较高的高速等。

产权类 REITs 估值：产业园和物流园估值多下降，保租房估值小幅上行

产业园和仓储物流估值多数下调，主要系租金水平和租金增长率有所调降。 从 2023 年业绩表现来看，项目经营表现分化，部分项目出租率下降、租金 下行，项目基本面修复缓慢，市场环境恢复不及预期，出于谨慎预测并基于 业绩表现和市场环境，产业园和物流园的租金水平和租金增长率多数下调。 保租房类 REITs 估值均小幅上调，主要与租金上调有关，但部分项目租金 增长假设向后推迟，如深安居和北保。

经营权 REITs 估值：高速、能源环保 REITs 估值多下调

高速类 REITs 估值多数下降，主要系期限减少和通行费收入调减，但折现 率多数降低。整体来看，披露 23 年年报的 8 只高速类 REITs 中 7 只 REITs 估值均有所下降。部分项目 2024 年预测通行费收入较原预期有所降低，但 仍较 2023 年通行费收入实际值超过 10%的增长。折现率多数下调，主要受 同行业公司的 beta、市场风险溢价的下调影响。能源类 REITs 整体估值下 行，项目估值变动受到发电收入减少、成本增加以及特许经营期限缩短等因 素主导，均出现下调。环保类的两只 REITs 收益期限随着时间推移逐渐缩 短，估值均有所下降。

投资者结构：公募 REITs 机构投资者占比超过 93%

我国公募 REITs 的机构投资者占比较高，近半数持有比例较 2023 中报有所 提升。根据 2023 年报披露，29 只 REITs 机构投资者占比均值为 93.37%， 个人投资者仅占比 6.63%，并有 23 只公募 REITs 的机构投资者占比超过 90%。分底层资产类型来看，保租房、高速公路、产业园、仓储物流和能源 类 REITs 机构投资者集中度较高，占比均超过 88%，相比之下环保类 REITs 个人投资者占比较高，机构投资者占比均在 80%以下。