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浦东金桥研究报告：沐浴浦东改革春风，开发运营双轮驱动。背靠浦东国资，深耕金桥开发区三十余年。浦东新区国资委通过全资子公 司上海金桥（集团）有限公司间接持有浦东金桥 49.37%的股权，为浦东金 桥实际控制人。公司自 1992 年成立以来，专注于上海金桥经济技术开发区 的开发建设、招商引资、产业发展和载体运营管理，深耕金桥开发区三十余 年，成为金色中环发展带上最大的开发运营商。

坐拥园区核心资产，稳定贡献租金收入。截至 2022 年末，公司共持有在运 营物业 335.23 万㎡，2022 年租金收入为 17.23 亿元，此外在建物业 53.37 万㎡，待开发物业 21.16 万㎡，以上运营+在建+待开发物业建筑面积合计 409.75 ㎡。公司持有物业租金稳中有升，且可租面积保持稳定增长趋势， 2016 年为 209 万㎡，2023 年上半年达到 321 万㎡，同时公司出租率高位稳 定，2023 年上半年末达到 87%，且租金结构相对分散。

住宅树立碧云品牌，利润有望稳定延续。目前浦东金桥可售项目有 5 个， 分别为碧云尊邸、碧云北外滩、碧云澧悦以及临港以及祝桥项目。目前碧云 尊邸已经竣工，待结转货值为 1.2 亿元。虹口区的碧云北外滩、周浦镇的碧 云澧悦以及临港新片区的项目目前都于 2023 年开工，货值分别达 69.94 亿 元、56.56 亿元、121.51 亿元。其中临港项目的预估毛利率最高，为 62.93%。 祝桥项目目前尚未开工，货值为 47.84 亿元，毛利率约为 52.93%。

园区产业结构优化，拟成立基金投资创新产业。金桥开发区重点发展具备 先进智造能力的产业，并持续努力吸引并稳固优质企业，形成了以汽车产 业、智能装备产业、网络视讯产业、金融科技产业为代表的产业集群。同时 公司积极构建“城市开发运营+产业投资服务”双轮驱动发展格局，主营业 务逐步向产业投资领域拓展，并拟成立基金投资“未来出行”、“新通信”、 “智能造”等创新产业。

公司盈利稳定，分红派息可观。公司 2023 年前三季度的营业总收入为 53.9 亿元，已超过历史全年总收入最高值，同比增速持续保持高位。不同业务毛 利率均稳步增长，净利率略微下降。融资方面，目前浦东金桥三道红线处于 橙档，融资成本逐年降低。分红派息方面，股利支付率 35%，盈利稳定具备 保障。

浦东新区开放向未来，公司业务沐及改革春风。2024 年 1 月 22 日，中共中 央办公厅、国务院办公厅印发文件提出 7 大要求、23 条改革举措，旨在重 点领域和关键环节改革上赋予浦东新区更大自主权，其中“科技创新”、“数 字化转型”等关键字眼屡获提及，为浦东改革重要发展方向，并与浦东金桥 发展战略高度重合，公司作为浦东新区内重点发展先进智能产业的产业运 营商，将直接沐及浦东新区改革春风，有望持续跑出超额收益。