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房地产行业2024年展望：政策聚焦化风险，加速行业新均衡。2023 年部分真实数据与我们 2022 年底预测大致无差，投资端数据出现较大误 差。我们在 2022 年底对 2023 年销售的预测数据基本在范围之内，而新开工、 建筑工程、房地产开发投资等投资类数据出现较大偏差。我们对于 2023 年投资 数据的预测，一方面认为疫情放开后企业投资意愿会出现一定改善，一方面认 为行业会积极展开停工项目的复工复产，从而使得投资数据在 2022 年基数上实 现小幅增长。但是很遗憾，虽然我们判断一旦以上假设不成立，行业投资存在 失速风险（体现在预测 2023 年投资累计增速下限-3.8%，新开工面积累计增速 下限-5%），但市场下行速度仍然超过预期，房地产投资增速、新开工面积增速 截至 2023 年 11 月分别是-9.4%和-21.2%。

对 2024 年的主要展望：

政策关注供给侧，重点防范行业风险。我们认为中央经济工作会议已经表达对 2024 年要求，即‚坚决守住不发生系统性风险的底线。积极稳妥化解房地产风 险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，促进房地产市场平 稳健康发展。‛考虑到会议将房地产问题主要放臵在‚持续有效防范化解重点领 域风险‛章节，体现对当前房地产稳定高度重视。此外关于‚三大工程‛提法， 涉及‚加快推进保障性住房建设、平急两用公共基础设施建设、城中村改造等‛， 可一定程度稳定投资，确保多层次供给体系可有序合理。

以上高层会议发言使得我们认为 2024 年行业在供需两侧仍将出台更多扶持政 策，以确保市场进入平稳健康状态。稳定行业发展信心，杜绝行业重大风险， 稳定企业主体运营，革新行业发展模式已经成为目前市场工作核心。基于以上 因素，我们认为对于 2024 年的房地产开发贷款、房地产按揭贷款、保交楼资金、 三大工程投放资金均应该保持信心。以上资金到位将对房地产投资增速、销售 金额增速和施工投入起到正面拉动。基于以上判断逻辑，我们认为乐观和悲观 预期下 2024 年施工增速在-0.8%和-10.2%、对应投资增速在-2.7%和-10.7%。

需求侧政策效果叠加，后半段销售或将企稳。从趋势而言，2023 年岁末销售在 低基数基础上仍同比下跌。2024 年年初对应销售高基数，在 2023 年岁末销售 低迷的影响下同比变动趋势承压。进入 2024 年中后段，行业在政策稳需求、去 库存、降供给的指导下，市场销售或存在降价放量，问题逐步出清。与此同时， 如一线城市 2023 年 9 月初出台的认房不认贷政策，也需时间传导臵换链条。稳 需求政策层层加码，我们认为这类政策效果在 2024 年会更加显现。

乐观和悲观预期下 2024 年新开工增速在-8%和-15%，土地购臵金增速-7%和 -11.7%。全年销售金额乐观、中性和悲观预测在-4.5%、-9.1%和-14.8%。

我们认为行业内优质蓝筹企业估值偏低，继续看好行业三阶段信用修复。1）开 发类：A 股-万科 A、保利发展、招商蛇口、华发股份、建发股份、新城控股、 金地集团、城建发展、首开股份、滨江集团、天健集团；H 股-中国海外发展、 华润臵地、龙湖集团、绿城中国、碧桂园、美的臵业；2）物业：万物云、碧桂 园服务、华润万象生活、保利物业、中海物业、招商积余、越秀服务；3）文旅： 华侨城 A；4）园区：张江高科。