房地产开发行业2024年行业策略报告：凛冬已至，洗牌时刻.pdf

上传者：K********
时间：2023/12/25
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房地产开发行业2024年行业策略报告：凛冬已至，洗牌时刻。本轮政策进入深水区耗时过久，且仍未达到 2014 周期最大的放松力度。需求端： 2023 年各地虽频频放松政策，但多数效果不大。中央政策及核心城市政策节奏始终偏慢，错过上半年市场回暖窗口期，且各地分散发力、单一政策很难扭转市场信心。融资端：房企新增银行信贷规模较小，意向性授信额度实际作用有限；债券市场经历大幅波动后，民企信用债新发仍未恢复，中债增信担保发债帮助有限；定增逐步落地但偏慢，实际完成募集资金的仅招蛇华发两家，对全局融资环境帮助有限。

供需两弱叠加库存高企，行业基本面尚未触底。销售中枢不断下移，城市分化仍是主旋律。全年销售前高后低，Q1 积压需求释放迎来短暂弱复苏，Q2 逐渐回落展现真实市场情绪，下半年二次探底，虽然 9、10 月在政策催化下有所反弹，但政策效果持续时间较短，市场信心修复仍需政策持续加码。土地市场成交跌至冰点，限价取消后地块冷热分化加剧。销售承压叠加房企出清，土地市场继续大幅下跌，我们预计将对 2024 年供货和销售形成结构性制约。17 城取消土拍限价后，优质地块溢价率提升、但郊区依然低迷，若限售价同步打开则利好品质房企，若存在先后顺序，将导致热门地块收益率下行。新房库存跌后反弹，当前库存仍然偏高亟待提振需求去消化。截止 2023 年 10 月，70 城新房库存 4.8 亿平，相当于历史高点 88%；去化周期 23 个月，创历史新高。库存高企影响房企拿地积极性，且对房价形成压制。

房企走向出险的真正拐点为资金链条变化。本轮房企出险最先出现的是现金流危机而非资产风险，现金流危机的真正拐点为资金链条变化，即融资端（房企出险爆发周期与境内外发债停滞关键时间点相契合）及销售端（2023 年 Q1 短暂小阳春后市场再次下行，融资枯竭叠加销售款难以回流再次带来新一轮洗牌）的双向倾覆。现金流危机后出险房企因资产价格大幅下跌等原因面临资产风险。本轮供给侧房企出清幅度近 50%，竞争格局短期已相对稳定，剩下玩家以部分国央企、高信用民企、区域龙头民企为主。下半年行业延续下行趋势，引发新一轮房企现金流危机；同时，类似万科等行业仅存的优质龙头开发商俨然已成为我国房企债务风险蔓延至国央企前的最重要防线，对行业融资环境修复及信心重塑至关重要，候实际支持落地。

展望 2024 年，预计销售、开竣工、投资继续承压。我们中性预期 2024 年商品房销售金额同比-7.4%至 10.77 万亿元，面积同比-7.8%至 10.37 亿方。我们预计新开工面积同比降幅收窄至 12%，面积为 8.1 亿方。新开工在销售低迷、融资尚未恢复下继续承压，但“三大工程”作为新变量或产生正向拉动作用。我们预计竣工面积同比-10%至 9.2 亿方。伴随新房销售、新开工等转弱，后续保交楼中资不抵债项目推进速度将放缓，竣工面积将面临压力。我们预计施工面积 69.6 亿方，同比13.8%。目前施工面积正发生趋势性萎缩，将在中周期拖累投资。施工、土地两端投资都将对开发投资产生负向影响，我们预计房地产开发投资额 10.16 万亿元，同比-10.3%。