房地产行业专题报告：政策持续宽松，基本面边际改善.pdf

房地产行业专题报告：政策持续宽松，基本面边际改善。政策变化：政策仍处于宽松期。政策定调国内住房市场的供需关系已 发生重大变化，地产政策也跟随行业基本面变化及时调整。 “因城施 策”下，各层级城市出台包括“认房不认贷”、下调首付比例与房贷利 率等政策以提振需求端。监管部门通过调整金融机构对房企融资限制 政策，改善地产融资端。“城中村改造”，“保障房建设”等政策指导， 有助于边际减缓地产投资端下行压力。

企业现状：压缩投资，房企经营压力不减。营收层面，随着行业销售 下行，房企营业收入增速下降。投资层面，房企拿地仍处于收缩状态， 行业内部拿地强度分化明显。负债层面，由于降低投资强度，国央企 负债保持平稳，部分民企因销售回款下降，负债压力仍难缓解。盈利 层面，行业近年毛利率持续下行，目前进入阶段性低位，短期来看行 业盈利能力或难以回升。

行业供需：预计 2024 年行业下行压力边际缓解。2023 年商品房销售 额累计同比增速于 7 月份转负；企业到位资金持续紧张，延续 2022 年 同比负增长趋势；房地产开发投资额年初至今累计同比降幅持续扩大。 随着政策重心转向提振行业需求及防范风险，7 月以来各地“因城施 策”对需求端政策密集调整，2024 年行业下行压力有望边际缓解。预 计 2024 年销售面积及销售额均下降约 5%；新开工面积同比下降 10%， 竣工面积同比下降 7%，房地产开发投资额同比下降 10%。

中长期来看，行业发展空间依旧充足。短期来看，房地产政策仍处于 宽松期，行业空间来源于政策调控带来的需求释放；中期来看，政策 落地有望改善居民观望预期，一定程度缓解行业销售及投资压力；长 期来看，行业空间来源于人口结构变动带来的改善型住房需求提升， 城市更新和老旧小区改造，保障房工程有望对地产投资形成一定支持。

他山之石：借鉴日本房地产调整经验。目前国内面临人口老龄化和局 部房价压力与日本特定时期有一定可比性。日本在 90 年代和 2008 年 房价均阶段性回调，随着政府在金融端的宽松和经济复苏，房价经过 调整后走出下行周期。在这过程中，日本房地产企业多元化，专业化 发展帮助企业提升抗风险能力。